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【物权】第四章 用益物权

第四章 用益物权

【本章学习内容】

用益物权的四个方面，即土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

【本章学习方法】

记忆细节，对比土地承包经营权、建设用地使用权和宅基使用权三者在权利设立及转让上的特殊之处。

【本章学习要求】

掌握四种用益物权的设立及转让要求，尤其是与一般物权相比的特殊之处。

【学习框架】

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第一节 土地承包经营权、建设用地使用权和宅基地使用权

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【真题链接（一）】（2014年卷三第56题）季大与季小兄弟二人，成年后各自立户，季大一直未婚。季大从所在村集体经济组织承包耕地若干。关于季大的土地承包经营权，下列哪些表述是正确的？

A．自土地承包经营权合同生效时设立
B．如季大转让其土地承包经营权，则未经变更登记不发生转让的效力
C．如季大死亡，则季小可以继承该土地承包经营权
D．如季大死亡，则季小可以继承该耕地上未收割的农作物

【答案】AD
【解析】
A选项：根据《物权法》第一百二十七条第一款之规定可知，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。因此，A正确。
B选项：根据《物权法》第一百二十九条之规定可知，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要就登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。因此，B错误。
CD选项：土地承包经营权不得继承，但土地承包收益可以继承，因此C错误，D正确。

【真题链接（二）】（2010年卷三第55题）关于土地承包经营权的设立，下列哪些表述是正确的？

A.自土地承包经营合同成立时设立
B.自土地承包经营权合同生效时设立
C.县级以上地方政府在土地承包经营权设立时应当发放土地承包经营权证
D.县级以上地方政府应当对土地承包经营权登记造册，未经登记造册的，不得对抗善意第三人

【答案】BC
【解析】土地承包经营权的设立：自合同生效时设立，县级以上地方政府应向土地承包经营权人发放土地承包经营权证，并登记造册，以确认土地承包经营权。BC正确。D选项说的是土地承包经营权的转让，错误。

【真题链接（三）】（2017年卷三第7题）村民胡某承包了一块农民集体所有的耕地，订立了土地承包经营权合同，未办理确权登记。胡某因常年在外，便与同村村民周某订立土地承包经营权转让合同，将地交周某耕种，未办理变更登记。关于该土地承包经营权，下列哪一说法是正确的？

A.未经登记不得处分
B.自土地承包经营权合同生效时设立
C.其转让合同自完成变更登记时起生效
D.其转让未经登记不发生效力

【答案】B
【解析】《物权法》第127条：“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。”第128条：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”本文中，胡某的土地承包经营权设立成功。未经登记，仍可以转让方式流转。因此，A选项错误，B选项正确。《物权法》第129条：“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”胡某和同村村民周某的转让合同自签订之日有效，未变更登记，不得对抗善意第三人。不是不发生效力。因此，C、D选项错误。

第二节  地役权

一、概念

为提高自己不动产的效益而依约定使用他人不动产的权利。地役权具有从属性，其从属于需役地，随需役地上的物权同时转让而转让。

二、设立

地役权自地役权合同生效时设立，采用登记对抗主义，未经登记的地役权不可以对抗善意第三人。

【真题链接（一）】（2007年卷三第12题）甲公司与乙公司约定：为满足甲公司开发住宅小区观景需要，甲公司向乙公司支付 100 万元，乙公司 20 年内不在自己厂区建造 6 米以上的建筑。甲公司将全部房屋售出后不久，乙公司在自己的厂区建造了一栋 8 米高的厂房。下列哪一选项正确？

A.小区业主有权请求乙公司拆除超过6米的建筑
B.甲公司有权请求乙公司拆除超过6米的建筑
C.甲公司和小区业主均有权请求乙公司拆除超过6米的建筑
D.甲公司和小区业主均无权请求乙公司拆除超过6米的建筑

【答案】A
【解析】乙公司建造一栋8米高厂房的行为违反了地役权合同的约定，地役权人（小区业主）有权予以纠正，因此A正确，BCD错误。

 
【真题链接（二）】（2013年卷三第56题）2013年2月，A地块使用权人甲公司与B地块使用权人乙公司约定，由乙公司在B地块上修路。同年4月，甲公司将A地块过户给丙公司，6月，乙公司将B地块过户给不知上述情形的丁公司。下列哪些表述是正确的？

A.2013年2月，甲公司对乙公司的B地块享有地役权
B.2013年4月，丙公司对乙公司的B地块享有地役权
C.2013年6月，甲公司对丁公司的B地块享有地役权
D.2013年6月，丙公司对丁公司的B地块享有地役权

【答案】AB
【解析】《物权法》第158条：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”A地块为供役地，B地块为需役地，甲公司对乙公司的B地块于2013年2月享有地役权。因此，A选项正确。《物权法》第165条：“地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。”第166条：“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。”B地块是需役地，4月，甲公司将A地块过户给丙公司，丙公司作为需役地的受让人同时享有地役权。因此，B选项正确。乙公司将B地块过户给丁公司后，丁公司为善意第三人，甲丙公司均不得对丁公司主张地役权。因此，CD选项错误。
 

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