第四章　物权法（一）

一、物权的效力

效力		具体规定
物权的优先效力	物权相互间的优先效力	以物权成立时间的先后为标准，即“时间在先，权利在先”原则 【提示】存在如下例外： ①限制物权优先于所有权 限制物权虽成立于所有权之后，但仍具有优先于所有权的效力 ②法律的特别规定 a.先成立的动产抵押权若未登记，其效力劣后于成立在后但已登记的抵押权。 b.同一动产上已经设立抵押权或者质权，该动产又被留置的，留置权人优先受偿。
	物权优先于 债权的效力	物权包括所有权、用益物权和担保物权，当其与债权均指向同一物而有内容冲突时，物权均应优先得到保护（物权是绝对权，具有对世效力，而债权是相对权，只具有对人效力） 【提示】存在如下例外： ①买卖不破租赁； ②先租后抵； ③经预告登记的债权
物权的追及效力		物权的追及效力较典型地体现在抵押权的追及效力 【示例】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产；抵押财产转让的，抵押权不受影响。此规定表明，抵押期间，即使抵押人将抵押物转让给第三人，若债务人到期未履行债务，抵押权人仍然可以追及至第三人（房屋所有权人）处行使抵押权，使得自己的债权获得优先受偿。
物权的妨害排除力		排除他人妨害，恢复物权人对物正常支配的效力。

二、不动产物权变动

1.基于法律行为而生的不动产物权变动

类型	关键点	具体内容
首次登记	第一次登记	未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，法律、行政法规另有规定除外
更正登记	登记事项可能有错误	①权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。 ②不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
异议登记		①如果不动产登记簿记载的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记 ②登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效 ③异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
预告登记	买卖房屋或其他不动产物权	①当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。 ②预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 ③预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。
注销登记 （涂销登记）	——	有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记： ①不动产灭失的； ②权利人放弃不动产权利的； ③不动产被依法没收、征收或者收回的； ④人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的； ⑤法律、行政法规规定的其他情形。

2.非基于法律行为而发生的不动产物权变动

（1）因法律文书或者征收决定等而发生不动产物权变动

因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。

（2）因继承而发生不动产物权变动

因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。

（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为而发生不动产物权变动

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

三、动产物权变动

1.动产物权变动的一般公示方法——交付

交付形态	具体内容
现实交付	当事人双方形成合意后，物的出让人将出让之物实际交受让人占有
观念交付	简易交付	动产物权设立和转让前，权利人已经依法占有该动产的，物权自法律行为生效时发生效力
	指示交付	动产物权设立和转让前，第三人依法占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付
	占有改定	动产物权转让时，双方又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力

2.动产物权变动公示的特别规定

（1）动产抵押

以动产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

（2）机动车、船舶、航空器等特殊动产的物权变动

船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

四、所有权的取得

（一）善意取得

1.要件

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（1）须让与人无权处分

（2）须受让人自无处分权人取得占有或接受移转登记。

①转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

②船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

【提示】机动车等特殊动产的物权变动，仍以交付作为生效要件。

（3）须受让人以合理的价格有偿受让

该要件要求交易行为有偿，且具有合理的交易价格。

（4）须受让人善意

受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

【提示】权利人应承担主张受让人不构成善意的举证证明责任。

2.法律效果

（1）受让人取得动产或不动产的所有权。

（2）原所有权人可向让与人主张损害赔偿。

3.遗失物善意取得的特别规定

（1）所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。

（2）该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起2年内向受让人请求返还原物；但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。

（3）权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

（二）拾得遗失物

归还义务	拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门 【提示】有关部门收到遗失物，知道权利人的，应当及时通知其领取；不知道的，应当及时发布招领公告
保管义务	拾得人在遗失物送交有关部门前，有关部门在遗失物被领取前，应当妥善保管遗失物。因故意或者重大过失致使遗失物毁损、灭失的，应当承担民事责任
权利人的义务	（1）权利人领取遗失物时，应向拾得人或有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用 （2）权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务
无人认领	遗失物自发布招领公告之日起1年内无人认领的，归国家所有

【提示】拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照适用拾得遗失物的有关规定。法律另有规定的，依照其规定。

（三）添附

事项		具体规定
种类	附合	是指不同所有权人的物因密切结合而形成难以分割的新物，若分割会毁损该物或花费较大
	混合	两个或两个以上不同所有权人的动产相互混杂合并，不能识别或识别所需费用过大，因而发生所有权变动的法律事实
	加工	在他人的物上进行劳作或改造，从而使其具有更高价值的活动
法律效果	归属	因加工、附合、混合而产生的物的归属： 有约定的，按照约定； 没有约定或者约定不明确的，依照法律规定； 法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。
	损害	因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿

五、共有

（一）共有形态的确定

共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有的，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。

（二）按份共有

1.按份共有对内效力

（1）共有物的用益、处分与管理

①按份共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。

②共有人对共有物的管理费用以及其他负担，有约定的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，按照其份额负担。

③处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。

（2）共有份额的处分

按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

【提示】若是按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人不得主张优先购买，但按份共有人之间另有约定的除外。共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人也不得主张优先购买，但按份共有人之间另有约定的除外。

①通知义务

按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额的，应当将转让条件及时通知其他共有人；其他共有人应当在合理期限内行使优先购买权。优先购买权的行使期间按照下列情形确定：

情形	具体规定
有约定	按约定处理
没有约定或约定 不明	通知	转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准
		通知中未载明行使期间、或载明的期间短于通知送达之日起15日的，为15日；
	未通知	转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起15日；
		转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起6个月

②同等条件

应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定，其他按份共有人虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求的，均不符合同等条件的要求。

③优先购买权

按份共有人转让其享有的共有的不动产或者动产份额时，其他按份共有人以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效，不属于行使优先购买权，不予支持。

两个以上其他共有人主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。

（2）对外效力

因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外。

①在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务。

②偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。

 

（三）共同共有

1.意义

（1）共同共有以共同关系为前提（如夫妻关系、家庭关系）

（2）只要共同共有关系存在，共有人一般不能划分对财产的份额，只有在共有关系终止或者有重大理由需要分割，分割共有物时，才能确定各共有人应得的份额。

（3）共同共有的共有人在共有期间平等地享有权利和承担义务。

2.类型

夫妻共有财产、家庭共有财产、共同继承的财产。

3.共同共有的效力

效力	具体规定
对内效力	①对于共有物的使用与管理，除法律另有规定或合同另有约定外，应经全体共有人同意 ②各共有人仅在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割，各共有人亦无转让权，但共有人另有约定的除外
对外效力	①只有依全体共有人的共同意思，对共有物的处分行为才能发生对外效力。当然，法律保护第三人的善意取得 ②因共有的不动产或者动产产生的债权债务，共同共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外

（四）建筑物区分所有权

建筑物区分所有权是指由区分所有建筑物的专有部分所有权（专有权）、共有部分共有权（共有权）以及因区分所有建筑物共同关系所生的成员权（共同管理权）共同构成的特别所有权。

事项	具体规定
业主权利	业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利
	共有权是指业主依照法律或管理规约的规定或业主大会的决定，对区分所有建筑物内的住房或经营性用房等专有部分之外的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利
业主共有	（1）建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外 （2）建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外 （3）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有 （4）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有
费用分摊	建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。