具体合同（一）

 

一、买卖合同（掌握）

 

买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

买卖合同是诺成、双务、有偿合同，可以是要式的，也可以是不要式的。

【提示】当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。（合同效力和物权效力相分离）

（一）买卖合同的标的物

出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。【提示】出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担该义务。

出卖具有知识产权的计算机软件等标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，该标的物的知识产权不属于买受人。

1. 标的物交付和所有权转移

标的物	所有权转移
动产	交付时
不动产	登记时
特殊	（1）标的物为数物 其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。 （2）主物及于从物，从物不及于主物 标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物，因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。
多重买卖	同一普通动产	在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，按以下顺序履行： ①先行受领交付；②先行支付价款；③依法成立在先合同的。
	同一船舶、航空器、机动车等特殊动产	在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，按以下顺序履行： ①先行受领交付；②先行办理所有权转移登记手续；③依法成立在先合同的； 【提示】也就是说，出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。

 

【提示】所有权保留（只适用于动产）

当事人可以在买卖合同中约定，买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。

所有权保留是指在移转财产所有权的交易中，根据法律的规定或者当事人的约定，财产所有人将标的物移转给对方当事人占有，但仍保留其对该财产的所有权，待对方当事人支付合同价款或完成特定条件时，该财产的所有权才发生移转的一种法律制度。

出现下列情形，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：

（1）未按约定支付价款的;

（2）未按约定完成特定条件的;

（3）将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。买受人已经支付标的物总价款的75%以上,出卖人主张取回标的物的,人民法院不予支持。

2. 标的物毁损、灭失风险的承担。

风险承担	情形
出卖人	标的物交付之前，由出卖人承担； 【注意】（1）出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，在合同成立时知道或者应当知道标的物已经毁损、灭失却未告知买受人，买受人主张出卖人负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持； （2）当事人对风险负担没有约定，标的物为种类物，出卖人未以装运单据、加盖标记、通知买受人等可识别的方式清楚地将标的物特定于买卖合同，买受人主张不负担标的物毁损、灭失的风险的，人民法院应予支持； （3）因标的物质量不符合要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。
买受人	标的物交付之后，由买受人承担； 【注意】（1）因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担； （2）在标的物由出卖人负责办理托运，承运人系独立于买卖合同当事人之外的运输业者的情况下，如买卖双方当事人没有约定交付地点或者约定不明确，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。当事人另有约定的除外。 （3）出卖人根据合同约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，买受人承担，另有约定的除外； （4）出卖人按照约定或者将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，买受人应当自违反约定之日起承担； （5）出卖人未按照约定交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任的权利。

3. 标的物检验。

标的物检验	规定
检验标准	出卖人依照买受人的指示向第三人交付标的物，出卖人和买受人之间约定的检验标准与买受人和第三人之间约定的检验标准不一致的，人民法院应当以出卖人和买受人之间约定的检验标准为标的物的检验标准。（合同的相对性）
检验期间	有约定	检验期间 当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人；买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。
	没有约定	合理期间/2年内 （1）买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，人民法院应当认定买受人已对数量和外观瑕疵进行了检验，但有相反证据足以推翻的除外； （2）对检验期间没有约定的，买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定； （3）在上述“检验期间”“合理期间”“2年期间”经过后，买受人主张标的物的数量或质量不符合约定的，人民法院不予支持； （4）出卖人自愿承担违约责任后，又以上述期间经过为由反悔的，人民法院不予支持。

（二）试用买卖

（1）试用买卖的买受人在试用期内已经支付一部分价款的，人民法院应当认定买受人同意购买，但合同另有约定的除外。

（2）在试用期内，买受人对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为的，人民法院应当认定买受人同意购买。

（3）买卖合同存在下列约定内容之一的，不属于试用买卖：

①约定标的物经过试用或者检验符合一定要求时，买受人应当购买标的物；

②约定第三人经试验对标的物认可时，买受人应当购买标的物；

③约定买受人在一定期间内可以调换标的物；

④约定买受人在一定期间内可以退还标的物。

试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确，出卖人主张买受人支付使用费的，人民法院不予支持。

（三）商品房买卖合同

商品房买卖合同，是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。包括期房买卖合同和现房买卖合同。

1. 商品房销售广告的性质。

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请；但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，仍属于合同的组成部分，当事人违反这些内容的，应当承担违约责任。

2. 商品房预售合同的效力。

商品房预售，属于法律规定的特许经营范围，因此出卖人必须申领商品房预售许可证明。出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。

当事人以商品房预售合同未依法办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已履行主要义务，对方接受的除外。

3. 被拆迁人的优先权。

拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式设立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

4. 解除权的行使。

（1）因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；

（2）因房屋质量问题严重影响正常居住使用；

（3）房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3％的，另有约定除外；

（4）出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行的，另有约定除外；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭；

（5）可以适用惩罚性赔偿金的情形

在下列情形下（5个特定情形），由于出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，还可以要求出卖人承担不超过“已付房款”（而非合同金额）1倍的惩罚性赔偿金：

①商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； ②商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人； ③故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； ④故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； ⑤故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

5. 商品房买卖中贷款合同的效力。

（1）因当事人一方未能订立贷款合同，导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以要求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收取的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

（2）商品房买卖合同无效、被撤销、解除，则贷款合同也应相应解除，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人。

二、赠与合同（熟悉）

 

赠与合同，是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。

赠与人必须有完全行为能力，对赠与物有处分权。赠与合同是一种单务、无偿合同。在附义务的赠与中，赠与人负有将其财产给付受赠人的义务，受赠人按照合同约定负担某种义务，但受赠人所负担的义务并非赠与人所负义务的对价，双方的义务并不是对应的，赠与人不能以受赠人不履行义务为抗辩。

（一）当事人的权利义务

（1）如果赠与合同具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务的性质，或者经过公证的赠与合同，赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。

（2）因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。

（3）赠与的财产有瑕疵的，赠与人不承担责任。但有两个特殊情况：①附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任。②赠与人故意不告知赠与的财产有瑕疵或者保证赠与的财产无瑕疵，造成受赠人损失的，赠与人应承担损害赔偿责任。

（4）赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务。

（5）赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。

（二）赠与的撤销

1. 任意撤销

赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，但具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不得撤销。即除了法定不得撤销的赠与合同外，赠与人在给付之前，可以任意撤销，但对于已经给付或部分给付的，不得撤销。

2. 法定撤销

受赠人有下列忘恩行为时，无论赠与财产的权利是否转移，赠与是否具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质或者经过公证，赠与人或者赠与人的继承人、法定代理人可以撤销该赠与。撤销权人撤销赠与的，可以向受赠人要求返还赠与的财产。

①严重侵害赠与人或其近亲属；

②对赠与人有扶养义务而不履行；

③不履行赠与合同约定的义务；

④因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。
    3. 撤销期限

赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起1年内行使。赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起6个月内行使。