每日推送-税务师税法二

 

第5章  房产税
 

本章框架：

考点1：计税依据

【考察频次】2次

【考察方式】应计入房产原值的有哪些

【知识精华】

从价计征（1.2%）	一般规定：依照房产原值一次减除10%—30%后的余值计算缴纳。各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定
	详细规定： 1、房产是“账簿”中的房屋原价（不是折旧后的价值）； 2、无论会计上如何核算，房产原值都应当包含地价等； 3、宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价；（有例题详细讲解） 4、房产原值应当包含于房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 5、对房屋和附属设施进行改扩建的，要相应增加房屋的原值； 6、以房屋进行投资联营的，真的承担风险的，按照余值纳税，实际上属于出租的，那按照租金纳税； 7、地下建筑物要照章纳税，如果是跟地产建筑物连为一体的地下建筑物，那么就跟地上建筑物一样纳税； 8、如果是独立的地下建筑物，那就可以在可以进行一定的折算，其中： 工业用途：以房屋原价的50%—60%作为应税房产原值； 商业用途：以房产原价70%-80%作为应税房产原值；（不同于城镇土地使用税的规定） 9、融资租赁房子，从下月起按照计税余值进行交税，不是按照租金收入。
从租计征（12%或4%）	1、如果以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平确定 2、如有免收租金期间，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税

【典型真题】

【例题·单选题】下列房屋附属设备、配套设施，在计算房产税时不应计入房产原值的是（    ）。（2016）

A.消防设备

B.智能化楼宇设备

C.中央空调

D.室外露天游泳池

【答案】D

【解析】房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，但室外游泳池不是房产不可分割的一部分，而且也不符合房产定义，故不能计入房产原值。

 

考点2： 应纳税额的计算

【考察频次】5次

【考察方式】计算需要缴纳的房产税

【知识精华】

从价计征：

    应纳税额=房产计税余值×适用税率=房产原值×（1-原值减除比例）×适用税率

从租计征：

应纳税额=租金收入×适用税率

【典型真题】

【例题·单选题】赵某2019年1月31日将自有住房出租，当月交付使用，每月收入不含税租金5000元，赵某2019年应缴纳房产税（　）元。（2018）

A.2200

B.2400

C.6600

D.7200

【答案】A

【解析】个人出租住房减按4%的税率计征房产税。5000×11×4%＝2200（元）

【例题·单选题】2019年4月30日，甲公司以原值500万元、已计提折旧200万元的房产对乙公司投资，甲公司每月收取固定利润1.5万元（不含增值税），甲公司不承担风险。甲公司所在地政府规定计算房产余值的扣除比例为20%，2019年甲公司该房产应缴纳房产税（　　）万元。（2017）

A.2.34

B.2.58

C.2.82

D.3.04

【答案】D

【解析】1-4月份，甲公司按照房产价值从价计征；5-12月份，甲公司投资收取固定利润，且不承担风险，视为出租出去，从租计征。甲公司应纳房产税=500×（1-20%）×1.2%×4÷12+1.5×8×12%=3.04（万元）。

【例题·单选题】某公司2017年购进一处房产，2018年5月1日用于投资联营，投资期3年，当年取得固定收入160万元，房产原值3000万元，扣除比例30%，2018年应纳房产税（    ）万元。（2016）

A.27.6

B.29.7

C.21.2

D.44.4

【答案】A

【解析】以房产投资联营，取得固定收入，不承担联营风险，视同出租。

应缴纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%×4÷12+160×12%=27.6（万元）。

 

考点3：税收优惠

【考察频次】7次

【考察方式】免征减征房产税的有

【知识精华】

一、基本规定（法定免征）

1、国家机关、人民团体、军队自用的房产

但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

2、国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产

4、个人拥有的非营业用的房产

二、特殊规定（经批准，可免）

自用房产	（1）企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税。 （2）老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。 （3）行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构的自用房产，免征房产税。 （4）由财政部门拨付事业经费的经营性文化单位转制为企业，自2014年1月1日至2018年12月31日止，自转制注册之日（工商登记注册之日）起对其自用房产免征房产税。 （5）自2016年1月1日至2018年12月31日，对饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用房产，免征房产税。 （6）铁道部所属铁路运输企业自用的房产，继续免征房产税。 （7）对于邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税。（不在以上“四区”则不征收房产税）
租赁房产	（1）自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收房产税。 （2）按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，免征房产税。 （3）对经营公租房所取得的租金收入，免征房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征房产税优惠政策。
其他	（1）经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。 （2）对高校学生公寓免征房产税。 （3）纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按照各自使用的部分划分，分别征收或者免征房产税。 （4）自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。 （5）对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已经使用或者出租、出借的商品房应该征税。 （6）凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性房屋在施工期间一律免征房产税。但是如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。 （7）自2016年1月1日至2018年12月31日，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。

【典型真题】

【例题·多选题】根据房产税相关规定，下列房产可免征房产税的有（　）。（2018）

A.按政府规定价格出租的公有住房

B.公园内的照相馆用房

C.饮水工程运营管理单位自用的生产用房

D.施工期间为基建工地服务的临时性办公用房

E.市文工团的办公用房

【答案】ACDE

【解析】选项B，属于营利性活动，营业用房，应征收房产税。ACDE均可以免征房产税。

【例题·多选题】下列关于房产税免税的说法中，正确的有（　　）。（2017）

A.中国铁路总公司所属铁路运输企业自用房产免征房产税

B.企业办的技术培训学校自用的房产免征房产税

C.非营利性老年服务机构自用房产暂免征房产税

D.外商投资企业的自用房产免征房产税

E.高校学生公寓免征房产税

【答案】ABCE

【解析】选项A：中国铁路总公司所属铁路运输企业自用的房产，继续免征房产税。选项B：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税。选项C：老年服务机构自用的房产暂免征收房产税。选修D：外商投资企业的自用房产征收房产税。选项E：对高校学生公寓免征房产税。

 

考点4：征收管理

【考察频次】2次

【考察方式】纳税义务发生时间

【知识精华】

1.纳税义务发生时间

纳税义务开始时间	将原有房产用于生产经营	从生产经营之月起（只有这一个“当月”，其他都是次月）
	自行新建房屋用于生产经营	从建成之次月起
	委托施工企业建设的房屋	从办理验收手续的次月起
	购置新建商品房	自房屋交付使用之次月起
	购置存量房	自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起
	出租、出借房产	自交付出租、出借房产之次月起
	房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房	自房屋使用或交付之次月起
纳税义务终止时间	自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税的纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利发生变化的当月末。

2.纳税期限、纳税地点和征收机关

（1）纳税期限。房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

（2）纳税地点。房产税在房产所在地缴纳。

（3）征收机关。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

【典型真题】

【例题·多选题】下列关于房产税纳税人及缴纳税款，说法正确的有（    ）。（2016）

A.租赁合同约定有免收租金期限的出租房产，免收租金期间不需缴纳房地税

B.融资租赁的房产未约定开始日的，由承租人自合同签订当日起缴纳房产税

C.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，由使用人代为缴纳房产税

D.产权出典的由承典人缴纳房产税

E.产权出租的由出租人缴纳房产税

【答案】CDE

【解析】选项A，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税;选项B融资租赁的房产未约定开始日的，由承租人自合同签订当日的次月缴纳房产税。