第十一章 土地增值税

一、特殊征税范围

（1）房地产的交换是要缴纳土地增值税的！但是个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。赠与是要征税的，但赠与给直系亲属和公益事业是不征收的。合作建房后转让是要征收的，但合作建房后自用是不征收的。

（2）要注意跟契税的区分：土地使用权交换、房屋交换，契税按照差额交税，而不管何种用途，只支付对价的一方缴纳契税！这点要跟土地增值税法区分开！

二、关于计算土地增值税的几点思考

（1）营改增之后，销售不动产和土地使用权需要缴纳增值税，因此计算销售额的时候应该是不含税销售额。

（2）增值税如何缴纳：

①房地产企业如果采用一般纳税方法：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

②房地产企业如果采用简易纳税办法，那不能扣除土地价款

③小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：转让其取得（不含自建）的不动产，差额（全部价款和价外费用扣除不动产原价或者取得不动产时的作价后的余额）按照5%的征收率计算应纳税额；转让其自建的不动产，按照全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

④个人转让住房：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。（适用北上广深之外的地区。）

（3）转让新房能够扣除的项目主要有五项

①取得土地使用权所支付的金额（地价款+费用+契税）

②房地产开发成本

③房地产开发费用

④与转让房地产相关的税金（城建税+印花税+教育费及地方教育费）

⑤房地产企业专用扣除项目（①+②）×20%

4. 关于税金这里，契税只有房企可以扣除；印花税只有非房企可以扣除
5. 关于开发费用：

①能明确利息：≤利息+（①+②）×5%

②不能明确利息：≤（①+②）×10%

（6）关于加计扣除，只有房企可以加计扣除，但如果房地产企业直接转让土地使用权，则不得加计扣除

加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

三、土地增值税应当清算和可以清算的条件（常考点）

	谁清算	情形
应当清算	纳税人应当清算	（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。
可以清算	税务机关可要求纳税人清算	（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （4）省税务机关规定的其他情况。

四、土地增值税的税收优惠

（1）建造普通标准住宅的税收优惠（增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征增值税！超过20%的，要全额征税）

（2）国家征用免税

（3）预征率：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部省份不得低于1%。

第十七章 个人所得税

【彬哥评语】个人所得税稍微散一点，分值更低，但是也可能出大题！下面的各项已经进行了详细的讲解。

一、“工资、薪金”所得

1.下列项目不予征税：

（1）独生子女补贴；

（2）执行公务员工资制度未纳入基本工资总额的补贴、津贴补贴和家属成员的副食品补贴；

（3）托儿补助费；

（4）差旅费津贴、误餐补助！

2.出租车驾驶员取得的收入

出租汽车经营单位对出租车驾驶员采取单车承包或承租方式运营，出租车驾驶员从事客货营运取得的收入，按工资、薪金所得征税

3.“工资、薪金”应纳税额的计算

（1）首先扣除金额是3500或者4800,这个基础知识不用我强调了

（2）对个人全年一次性奖金的计算问题，应该分两种情况：

第一，当月工资薪金高于扣除金额（3500），那么就需要两次征税，一次是工资征税，一次是一次性奖金征税。

第二，当月工资薪金低于扣除金额的，那么在计算一次性奖金的税率的时候就要注意。

（3）关于个人取得公务交通、通信补贴收入的征税问题（这个不是考点，但是我们忽视了）

个人因公务用车和通信制度改革取得的公务用车、通信补贴收入，扣除一定标准的公务费用后，按照“工资、薪金所得”项目计征个人所得税

（4）内退、提前退休、解除劳动关系

①内退，需要跟当月工资、薪金合并征税

②提前退休

提前退休需要换算成每个月后，按照每个月的标准来征税！看平均到每个月之后是否超过扣除标准。

③解除劳动关系（3倍以内的不用支付、最高是12个月，换算成每个月之后还需要扣除3500）
 

【例题1·单选题】杨某2013年5月因身体原因提前20个月退休，企业按照统一标准发放给杨某一次性补贴120000元。杨某应就该项一次性补贴缴纳的个人所得税为（ ）。（2014年） A.2900元                 B.4895元 C.9900元                 D.11895元 【答案】 A 【解析】 个人因办理提前退休手续而取得的一次性补贴收入，应按照办理提前退休手续至法定退休年龄之间所属月份平均分摊计算个人所得税，计税公式：应纳税额={[（一次性补贴收入÷办理提前退休手续至法定退休年龄的实际月份数）-费用扣除标准]×适用税率-速算扣除数}×提前退休手续至法定退休年龄的实际月份数 杨某应缴纳个人所得税=[（120000/20-3500）×10%-105]×20=2900（元）。

【例题2·计算题】2015年3月，某单位增效减员与在单位工作了13年的李四解除劳动关系，李四取得一次性补偿收入14万元，当地上年职工平均工资30000元，则李四该项收入应纳个人所得税240元，具体计算过程： （1）计算免征额=30000×3=90000（元） （2）按其工作年限平摊其应税收入，即其工作多少年，就将应税收入看作多少个月的工资，但最多不能超过12个月，最后再推回全部应纳税额：视同月应纳税所得额=（140000-90000）/12个月-3500=666.67（元） （3）应纳个人所得税=（666.67×3%）×12=20×12=240（元）。

（5）股票期权（实际购买的时候差额计入工资薪金，购买之后可能有股息红利收入或者后期的转让收入）

注意：转让境内上市公司的股票转让所得不征收个人所得税，境外的上市公司需要收！

注意：虽然转让不征收，但是分红确实需要征收的，规则如下：一年以上不征收，1个月以上1年以下按照50%计入，1个月以内100%征收！

股票期权的计税规则：

应纳税额=（股票期权形式的工资薪金应纳税所得额／规定月份数×适用税率-速算扣除数）×规定月份数

        =[（每股行权价-每股施权价）×股票数量／规定月份数×适用税率-速算扣除数]×规定月份数
 

【例题3·计算题】某上市公司自2015年起被认定为高新技术企业，2017年6月5日，中层以上员工对公司2年前授予的股票期权(该股票期权等待期至2016年12月31日)500万股实施行权，行权价每股6元，当日该公司股票收盘价每股10元，其中高管王某行权6万股，王某当月工资收入9万元。 要求： 计算高管王某6月份应缴纳的个人所得税。（2015年综合题） 【答案】高管王某6月份应缴纳的个人所得税=[（10-6）×6/12×10000×25%-1005]×12+（90000-3500）×45%-13505=47940+25420=73360（元）。

二、个体工商户的生产所、经营所得

（1）个人独资企业、合伙企业的个人投资者以企业资金为本人、家庭成员及其相关人员支付与企业生产经营无关的消费性支出及购买汽车、住房等财产性支出，视为企业对个人投资者利润分配，并入投资者个人的生产经营所得，依照“个体工商户的生产、经营所得项目计征个人所得税”（除了个人独资企业和合伙企业，其他企业的这种支出计入“股息、红利所得”）

（2）个体工商户和承租经营的注意事项

他们的考点在于：个人投资者和承租人的工资是不能扣的！是不能扣的！题目一般都会告诉你扣除的他们的工资多少！加回去！他们能够扣除的是每个月3500元，每年扣除的金额是42000元！

（3）个体工商户生产经营活动中，应当分别核算生产经营费用和个人、家庭费用。对于生产经营与个人、家庭生活混用难以分清的费用，其40%视为与生产经营有关费用，准予扣除。

三、稿酬所得、劳务报酬所得

（1）稿酬的要求是其作品以图书、报刊形式出版、发表而取得的所得！而不以图书、报刊形式出版、发表的翻译、审稿、书画所得归为劳务报酬所得。比如翻译一本书没有出版，这就是劳务报酬，发表了，公开发售了，那就是稿酬所得！

（2）注意稿酬所得的次数问题！以及稿酬所得优惠30%，也就是实际税率14%。

（3）劳务报酬的加计扣除问题！记得是应纳税所得额超过20000才能加成，不是收入超过20000元！

四、关于偶然所得和其他所得

1.不征个人所得税的三种情况——与企业销售直接挂钩的礼品赠送、折扣折让：

（1）给个人的价格折扣、折让；

（2）企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品；

（3）企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。

2.征收个人所得税的三种情况——赠送礼品与销售不直接挂钩，带有随机、额外、偶然的特点：

（1）企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目缴纳个人所得税。

（2）企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目缴纳个人所得税。

（3） 企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目缴纳个人所得税。

3.个人取得有奖发票

个人取得单张有奖发票奖金不超过800元（含800元）的，暂免征收个人所得税！但是超过了800元，就全额征收，不能扣除800元。

五、关于股息红利问题

个人从公开发行和转让市场取得的上市公司股票，持股期限超过1年的，暂免。持股期限在1个月以内（含1个月）的，全额纳税；持股期限在1个月以上至1年（含1年）的，减按50%纳税。

六、关于个税的其他考点

（1）关于个税的捐赠，这个跟企业所得税是有差距的，如下：

①企业所得税是会计利润的12%，而个人所得税是应纳税所得额的30%！

②自2001年7月1日起，个人通过非营利的社会团体和国家机关向农村义务教育的捐赠，在计算缴纳个人所得税时，准予在税前的所得额中全额扣除。

（2）限售股不能确认原值（原值按转让收入15%核定），打包债券问题（按照比例），拍卖不能确定原值（转让收入额的3%），拍卖海外回流文物问题（转让收入额的2%）

（3）境外收入的抵免问题，这里尤其要注意税收饶让问题！

（4）个人所得税的税收优惠问题，每年都会考一个选择题（自己多看看）

七、关于企业所得税和个人所得税的易混点

	企业	个人
股息红利等权益性投资收益	符合免税条件的情况下，是免税收益，否则要征收企业所得税。 　1.符合条件的居民企业免税，但不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。 　2.在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益为免税收益。	个人从公开发行和转让市场取得的上市公司股票，持股期限在1个月以内(含1个月)的，全额征收；持股期限在1个月以上至1年(含1年)的，按50%征收;持股期限超过1年的，暂时免征
转让股权（企业和个人都没有优惠）	企业，转让股权，将股权转让收入减去投资成本(初始投资成本)和转让过程中发生的税费的余额并入所得额进行税务处理。	个人股权转让，按财产转让所得计征个税，以转让收入减去投资成本和合理税费的余额确定应纳税所得额
转让股票	企业转让股票，一般要征收企业所得税，以转让所得并入所得额处理，免税的规定主要体现在证券投资基金的税务处理。	1.转让境内上市公司股票，免征； 2.转让非上市公司或者境外上市公司股票，按照“财产转让所得”计征个人所得税