房地产的继承

不征收

房地产的赠与

赠与有两种情形不征税：

①直系亲属、承担直接赡养义务的；

②通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

其他赠与的情况，均征税。

房地产出租

不征收

房地产抵押

房地产公司代建房

房地产评估增值

房地产交换

个人之间互换自有居住用房地产的，免征

合作建房

建好之后自用的，暂免征收

【BT提醒】建好之后转让的，需要征收

国家收回国有土地使用权、征收地上建筑物及附着物

免征

扣除项目

具体规定

（1）取得土地使用权所支付的金额

取得土地使用权支付的地价款

①以出让方式取得的土地使用权的，为支付的土地出让金；

②以行政划拨方式取得的土地使用权的，为按规定补缴的土地出让金；

③以转让方式取得的土地使用权的，为支付的地价款

在取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关费用

纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，缴纳的有关登记、过户手续费和契税

（2）房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费（如耕地占用税、安置动迁用房支出等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等

（3）房地产开发费用

销售费用、管理费用、财务费用

①凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类贷款利率计算的金额：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

②凡不能按房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，直接按照下列公式计算：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

（4）与转让房地产有关的税金

包括城市维护建设税、印花税，教育费附加也可视同税金扣除。营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中，涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目；不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目

（2022年调整）企业经营活动发生的印花税等相关税费，记在“税金及附加”科目核算，因此，包括房地产开发企业在内的纳税人在转让房地产环节缴纳的印花税，可以计入扣除项目

一般企业+房地产企业扣除税金：两税+两费

（5）财政部规定的其他扣除项目

可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

【过关笔记】

①该项政策是房地产企业专属，非房地产企业不得享受

②如果房地产企业直接转让土地使用权，则不得加计扣除

情形

评估价格扣除额的确定

能取得评估价格

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

【BT提醒】由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。

不能取得评估价格，但有购房发票

（1）按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

【BT提醒】计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。

（2）对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

既没有评估价格，又不能提供购房发票

税务机关可以根据《税收征管法》规定，实行核定征收。

事项

具体规定

已销售的房地产项目收入的确认

（1）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；

（2）未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

非直接销售和自用房地产的收入确定

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业开发自用

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

事项

具体规定

扣除前提

除另有规定外，扣除的土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关税金须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除

可据实扣除的项目

（1）开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施：

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。

（4）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（5）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

（6）房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

可核定扣除项目

前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的。

不可扣除的项目

（1）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（2）竣工后，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

（3）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

事项

具体规定

普通标准住宅出售

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。

既建造普通住宅又建造其他房地产的，应该分别核算增值额。否则，其普通住宅不能适用免税的规定

改造安置住房

企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免税

公租房

企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免税（2022年新增）

国家征收

（1）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免征土地增值税。

（2）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

个人销售住房

对个人销售住房暂免征收土地增值税

企业改制

对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免税（不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形）