第二章　增值税（三）

考点五：建筑服务和不动产的特殊规定

【考察频次】5次

【考察方式】预缴增值税

【知识精华】

（一）跨县（市）提供建筑服务

纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。

纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。
 

纳税人	计税方法	预缴税额	申报纳税
一般纳税人	一般计税	（取得的全部价款和价外费用-分包款）÷（1+9%）×2%	全额÷（1+9%）×9%-预缴
	简易计税（提示1）	（取得的全部价款和价外费用-分包款）÷（1+3%）×3%	差额÷（1+3%）×3%-预缴
小规模纳税人	简易计税

注：

1.从分包方取得的2016年5月1日后开具的发票，备注栏应注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称。

2.小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管税务机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。

3.小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，月销售额未超过10万元的，当期无需预缴税款。

【提示1】我们复习一下，可以选择适用简易计税方法计税的有：

1.一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务；

2.一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务；

（1）一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税；

（2）一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税；

（3）一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税；

3.—般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务。

 

 

（二）转让不动产（不含房地产企业）

1.一般纳税人转让其取得的不动产
 

取得时间	取得方式	计税方法	计税依据	征税方法
2016年4月30日前	取得	简易	差额（扣除不动产原价）	预缴：差额5% 申报：差额5%-预缴
		一般	全额	预缴：差额5% 申报：全额9%-预缴
	自建	简易		预缴：全额5% 申报：全额5%-预缴
		一般		预缴：全额5% 申报：全额9%-预缴
2016年5月1日之后	取得	一般	全额	预缴：差额5% 申报：全额9%-预缴
	自建			预缴：全额5% 申报：全额9%-预缴

2.小规模纳税人转让其取得的不动产的（除个人转让其购买的住房）
 

取得方式	计税依据	征税方法
取得	差额（扣除不动产原价）	预缴（除其他个人外）：差额5% 申报：差额5%-预缴
自建	全额	预缴（除其他个人外）：全额5% 申报：全额5%-预缴

【注意】

（1）全额和差额的区别

全额缴纳的，以转让不动产取得的全部价款和价外费用为销售额。

差额缴纳的，以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额。

（2）关于预缴

其他个人（自然人）销售不动产无须预缴，直接在不动产所在地缴纳。

那么除了其他个人以外的纳税人（含一般纳税人及小规模纳税人）转让其取得的不动产，预缴税款的计算公式如下：

1）全额预缴的，计算公式为：

应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

2）差额预缴的，计算公式为：

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

这两个公式比较特殊，因为在我们的理论中，一般纳税人的预缴应该是“应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+9%）×5%”，但是在实际操作中不是这样，这也是“营改增”过程中留下的一些特例。

3.纳税人转让不动产缴纳增值税差额扣除的有关规定。

（1）纳税人转让不动产,按照有关规定差额缴纳增值税的,如因丢失等原因无法提供取得不动产时的发票,可向税务机关提供其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料,进行差额扣除。

（2）纳税人以契税计税金额进行差额扣除的,按照下列公式计算增值税应纳税额：

1）2016年4月30日及以前缴纳契税的

增值税应纳税额=[全部交易价格（含增值税）-契税计税金额（含营业税）]÷（1+5%）×5%

2）2016年5月1日及以后缴纳契税的

增值税应纳税额=[全部交易价格（含增值税）÷（1+5%）-契税计税金额（不含增值税）] ×5%

（3）纳税人同时保留取得不动产时的发票和其他能证明契税计税金额的完税凭证等资料的，应当凭发票进行差额扣除。

4.关于个体工商户和其他个人转让住房的规定
 

地区	出售住房的购买年限	普通住宅	非普通住宅
北、上、广、深	＜2年	5%的征收率全额纳税
	≥2年	免征	5%差额纳税
其他城市	＜2年	5%的征收率全额纳税
	≥2年	免征

【注意】个体工商户要向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。其他个人则无须预缴！

（三）不动产经营租赁服务（不含房地产企业）

1.一般纳税人出租不动产
 

取得时间	计税方法	征税方法
2016年4月30日前	简易	预缴：5% 申报：5%-预缴
	一般	预缴：3% 申报：9%-预缴
2016年5月1日之后	一般

【注意】纳税人出租不动产适用一般计税方法的，计算公式为：

应预缴税款=含税销售额÷（1＋9%）×3%

此处要注意和转让不动产的区别！

2.小规模纳税人出租不动产

主体	不动产类型	征税方法
单位	非住房	预缴：5% 申报：5%-预缴
个体工商户	非住房	预缴：5% 申报：5%-预缴
	住房	预缴：5%减按1.5% 申报：5%减按1.5%-预缴
其他个人 （自然人）	非住房	无须预缴 申报：5%
	住房	无须预缴 申报：5%减按1.5%

注意：

1.2019年1月1日至2021年12月31日期间，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产的，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过10万元的，可享受小微企业免税政策。纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于视同销售服务。

自2021年4月1日起，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。【更新】

2.纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

3.小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。

4.其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。

5.纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

（四）关于房地产企业的规定

【规律总结】房地产开发企业，在收到预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款。
 

纳税人	取得时间	计税方法	计税依据	征税方法
一般纳税人	2016年4月30日前	简易	全额	预缴：预收款3% 申报：5%-预缴
		一般	差额（扣减土地价款）	预缴：预收款3% 申报：9%-预缴
	2016年5月1日之后	一般
小规模纳税人	——	简易	全额	预缴：预收款3% 申报：5%-预缴