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第7章 土地增值税
 

本章框架：

考点1：征税范围

【考察频次】6次

【考察方式】需要缴纳土地增值税的有哪些

【知识精华】

（一）基本征税范围

土地增值税的基本征税范围包括：

（1）转让国有土地使用权；转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。

（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；

（3）存量房地产买卖；

【提示】出让国有土地使用权是土地使用权的一级市场买卖，也就是国家作为卖家，不征收土地增值税，因为国家给自己缴纳土地增值税，相当于把钱从左口袋倒到右口袋，是无用之功；但企业和个人从一级市场取得土地使用权之后再转让，这就属于土地增值税征税范围了。

（二）特殊征税范围

房地产的继承	未产生收入，不征收
房地产的赠与	赠与有三种情形不征税：直系亲属、承担直接赡养义务的、公益事业
出租	未发生产权转移，不征收
抵押
房地产公司代建房
房地产评估增值
交换	属于征税范围，但是个人之间互换自有居住用房地产的，可以免征
合作建房	建好之后自用的，暂免征收；建好之后转让的，需要征收
企业改制重组	改制重组发生所有权内部变更，暂不征收；（但不适合房地产企业）

 

【提示】这里土地增值税的赠与不征税和增值税的赠与免税可以区分一下： 增值税：涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权

【典型真题】

【例题 • 单选题】下列情形中需要缴纳土地增值税的是（　）（2018）

A.个人销售商铺

B.因国家建设需要而被政府收回房地产

C.因城市实施规划而搬迁，企业自行转让房地产

D.企业吸收合并过程中涉及房地产过户

【答案】A

【解析】土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。BCD均不需要缴纳土地增值税。

 

考点2：扣除项目及金额

【考察频次】7次

【考察方式】扣除金额的计算

【知识精华】

转让方式	扣除项目	具体项目
直接转让土地使用权	扣除项目（2项）	1.取得土地使用权所支付的金额 2.与转让土地使用权有关的税金
转让新建房屋	房地产企业（5项）	1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金 5.财政部规定的其他扣除项目（仅针对房地产企业）
	非房地产企业（4项）
存量房的买卖	扣除项目（3项）	1.房屋及建筑物的评估价格 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用 3.转让环节缴纳的税金

（一）新房扣除项目

1、取得土地使用权所支付的金额

（1）取得土地使用权支付的地价款；

【提示】取得土地使用权所支付的金额可以有三种形式：

①以出让方式取得的土地使用权的，为支付的土地出让金；

②以行政划拨方式取得的土地使用权的，为按规定补缴的土地出让金；

③以转让方式取得的土地使用权的，为支付的地价款。

（2）在取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关费用。

【提示】是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

2、房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

3、房地产开发费用

房地产开发费用是指房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

（1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类贷款利率计算的金额：

允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内

（2）凡不能按房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，直接按照下列公式计算：

允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。

【提示】利息的扣除要注意两点： 1、利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除； 2、对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。【加息、罚息不能扣除】 这里着重强调：房地产开发费用，包含销售费用、管理费用和财务费用，但是无论题目如何告诉三种费用的金额，只用看利息支出是否合理并明确区分： （1）如果能够合理划分：允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×5%以内 （2）如果不能合理划分：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 3、利息包括两部分：（1）财务费用中的利息；（2）从开发成本中调整出来的资本化利息。

4、与转让房地产有关的税金

包括城市维护建设税、印花税，教育费附加、地方教育附加视同税金扣除。但不包括增值税。

由于房地产企业已经将“印花税”计入了“管理费用”，因此在这一项扣除中，房地产企业不能扣除“印花税”，只能扣除“城建税、教育费附加、地方教育附加”（老内容，但是土增这里还没有改）

对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此，计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。

营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加扣除。

房地产企业和非房地产企业可以扣除的税金对比：

房地产企业	城建税、教育费附加、地方教育费附加
非房地产企业	印花税、城建税、教育费附加、地方教育费附加

5、财政部规定的其他扣除项目（适用从事房地产开发的新建房转让）

从事房地产开发的纳税人可加计扣除=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%

（1）该项政策是房地产企业专属，非房地产企业不得享受

（2）如果房地产企业直接转让土地使用权，则不得加计扣除

（二）旧房的扣除

1、旧房及建筑物的评估价格

转让旧房及建筑物时，其支付的评估费用，允许在计算土地增值税时予以扣除（但是隐瞒、虚报的不可以扣除）。

情形	评估价格扣除额的确定
能取得评估价格	评估价格=重置成本价×成新度折扣率 【提示】由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
不能取得评估价格，但有购房发票	（1）按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。 ①若为以前取得的营业税发票，则按发票所载金额（不扣减营业税）计算； ②若为营改增后取得增值税普通发票，则按发票所载价税合计金额计算； ③若为营改增后取得增值税专用发票，则按发票所载不含增值税金额+不允许抵扣的进项税额之和计算； 计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 （2）对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
既没有评估价格，又不能提供购房发票	地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。

2、取得土地使用权所支付的地价款或出让金。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，在计征土地增值税时不允许扣除。

3、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金

转让环节缴纳的税金包括：印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加。

4、纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以房地产的评估价格来确定转让房地产收入，扣除项目的金额：

　（1）出售旧房及建筑物的；

　（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；

　（3）提供扣除项目金额不实的；

　（4）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

【提示】还应该注意以下几点 1.房地产评估价格是由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。不是由税务机关进行评估。 2.税务机关可根据评估价格确定房地产转让收入。 3.税务机关可根据评估价格确定扣除项目金额。

【典型真题】

【例题 • 单选题】转让新建房计算土地增值税时，可以作为与转让房地产有关的税金扣除的是（　）。（2018）

A.契税

B.城镇土地使用税

C.城市维护建设税

D.增值税

【答案】C

【解析】转让新建房计算土地增值税时，城市维护建设税可以作为与转让房地产有关的税金扣除。ABD不可以作为与转让房地产有关的税金进行扣除。

【例题 • 单选题】2018年3月，某公司销售自用办公楼，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票所载购房款1200万元，购买日期为2008年1月1日。购入及转让环节相关税费80万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除的项目金额（  ）万元。（2018）

A.1280

B.1880

C.1895

D.1940

【答案】B

【解析】不能取得评估价格，但有购房发票，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。所以允许扣除的项目金额=1200*(1+5%*10)+80=1880万元。

【例题 • 单选题】2018年4月，某房地产开发公司转让在建项目，取得转让收入20000万元。该公司取得土地使用权时支付土地出让金7000万元、契税210万元、印花税3.5万元（已计入管理费用）及登记费0.1万元，该公司缴纳土地增值税时可以扣除的取得土地使用权所支付的金额为（　　）万元。（2017）

A.7213.50

B.7210.10

C.7213.60

D.7210.00

【答案】B

【解析】取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。该公司缴纳土地增值税时可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=7000+210+0.1=7210.1（万元）

 

考点3：税收优惠

【考察频次】3次

【考察方式】免征土地增值税

【知识精华】

1.转让房屋，增值额未超过扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税。

（1）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。这里指的普通住宅需要同时符合以下条件：

①住宅小区建筑容积率在1.0以上；

②单套建筑面积在120平方米以下；

③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

允许单套建筑面积和价格适当浮动，但向上浮动不得超过上述标准的20%。

既建筑普通住宅又建造其他房地产的，应该分别核算增值额。否则，其普通住宅不能适用免税的规定。

（2）转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额20%的免税。

（3）转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的免税。

2.因国家建设需要免征土地增值税

（1）因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

（2）因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

3.对个人销售住房暂免征收土地增值税。

4.对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免税。

【典型真题】

【例题 • 单选题】某有限责任公司在整体改制过程中，将厂房、办公楼等不动产所有权均转移至改制后的股份有限公司，关于土地增值税处理正确的是（　　）。（2017）

A.应向税务机关申请核定缴纳土地增值税

B.应向税务机关申请暂不缴纳土地增值税

C.应按视同销售计算缴纳土地增值税

D.应按评估值计算缴纳土地增值税

【答案】B

【解析】根据规定，有限责任公司整体改建为股份有限公司，对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业，暂不征收土地增值税。

【例题 • 多选题】下列行为中，免征土地增值税的有（　　）。（2017）

A.企业转让职工宿舍作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%

B.企业以分期收款方式转让房产

C.房地产开发企业销售其开发的普通标准住宅，其增值额未超过扣除项目金额20%

D.王某转让一套居住6年的别墅

E.个人之间互换自有居住用房产

【答案】ACDE

【解析】选项B：以分期收款方式转让房地产的，主管税务机关可根据合同规定的收款日期来确定具体的纳税期限

 

考点4：房地产开发项目土地增值税的清算管理

【考察频次】5次

【考察方式】土地增值税的清算处理

【知识精华】

（1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；

（2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

（一）清算条件

	谁清算	情形
应当清算	纳税人应当清算	（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。
可以清算	税务机关可要求纳税人清算	（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕； （3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； （4）省税务机关规定的其他情况。

（二）土地增值税清算时收入的确认

1. 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；

2. 未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

 3. 房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时：

　　（1）土地增值税应税收入＝营改增前转让房地产取得的收入＋营改增后转让房地产取得的不含增值税收入；

　　（2）与转让房地产有关的税金＝营改增前实际缴纳的营业税、城建税、附加费＋营改增后允许扣除的城建税、附加费。

（三）清算时扣除项目规定

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

可据实扣除的项目	（1）开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施： ①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； ②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； ③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 （2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 （3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。 （4）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费；房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （5）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
可核定扣除项目	前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的。
不可扣除的项目	（1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 （2）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 （3）竣工后，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 （4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。

（三）非直接销售和自用房地产的收入确定

1.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

2.房地产企业用建造的该项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理。收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（四）土地增值税的核定征收

核定的征收率：为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。

符合以下条件之一的，可实行核定征收：

    （1）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

    （2）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

    （3）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

    （4）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

    （5）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

（五）清算后再转让房地产

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让时，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

【典型真题】

【例题 • 单选题】某房地产开发公司为增值税一般纳税人，2016年4月30日前转让A项目部分房产，取得转让收入30000万元；2016年5月1日后转让A项目部分房产，取得含税收入50000万元。该项目已达土地增值税清算条件，该房地产公司对A项目选择“简易征收”方式缴纳增值税。该公司在土地增值税清算时应确认收入（　　）万元。（2017）

A.80000.00

B.76190.48

C.77619.05

D.75045.05

【答案】C

【解析】房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入=30000+50000÷（1+5%）=77619.05（万元）。

【例题·单选题】在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，其核定征收率应不低于（    ）。（2016）

A. 8%

B. 10%

C. 5%

D. 3%

【答案】C

【解析】为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%，各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。