【例题1·计算题】2017年4月，税务机关对某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供的资料如下：

（1）2016年6月以17760万元拍得一宗土地使用权，并缴纳了契税。

（2）自2016年7月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本6000万元、管理费用200万元、销售费用400万元、银行贷款凭证显示利息支出600万元，允许扣除的有关税金及附加290万元。

（3）2017年3月该项目实现全部销售，共计取得不含税收入31000万元。

（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素，该项目未预缴土地增值税，开发费用扣除比例是5%）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）简要说明房地产开发成本包含的项目。

（2）简要说明房地产开发费用的扣除标准。

（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

（4）计算该公司清算土地增值税时允许扣项目金额的合计数。

（5）计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。（2017年）
 

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【例题2·单选题】某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。当地规定房产原值减除比例为20%，2010年该公司应缴纳房房产税（    ）。（2011年）

A.288万元

B.340万元

C.348万元

D.360万元
 

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【例题3·单选题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为（    ）。（2010年）

A.21.2万元      

B.27.6万元 

C.29.7万元       

D.44.4万元
 

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【例题4·单选题】甲公司2012年年初房产原值为8000万元，3月与乙公司签订租赁合同，约定自2012年4月起将原值500万元房产租赁给乙公司，租期3年，月租金2万元，2012年4～6月为免租使用期间。甲公司所在地计算房产税余值减除比例为30%，甲公司2012年度应缴纳的房产税为（）。（2013年）

A.65.49万元

B.66.21万元

C.66.54万元

D.67.26万元
 

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 答案

例题1

【答案及解析】

（1）房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（2）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。

纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金没有利息支出的情况）：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

（3）取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=17760×（1+5%）×50%=9324 （万元）。

（4）房地产开发费用=600+（9324+6000）×5%=1366.2（万元）。

加计扣除=（9324+6000）×20%=3064.8 （万元）。

扣除项目金额合计数=9324+6000+1366.2+290+3064.8=20045 （万元）。

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例题2

【答案】C

【解析】应纳房产税=（30000-5000）×（1-20%）×1.2%＋5000×（1-20%）×1.2%×2/12＋1000×10/12×12%=348（万元）。

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例题3

【答案】B

【解析】应纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160×12%=8.4+19.2=27.6（万元）。

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例题4
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【答案】 C

【解析】对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。甲公司应缴纳的房产税=8000×（1-30%）×1.2%×1/2+7500×（1-30%）×1.2%×1/2+2×6×12%=66.54（万元）。