无偿划拨方式取得的

没有使用期限的限制

有偿出让方式取得的

70年

居住用地

40年

商业、旅游、娱乐用地

50年

工业用地；教育、科技、文化、卫生、体育用地；综合或者其他用地；

转让方式取得

剩余年限

出让合同规定年限-已经使用年限

无偿划拨

适用情形

A.国家机关用地和军事用地；

B.城市基础设施用地和公益事业用地；

C.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

D.法律、行政法规规定的其他用地。

【提示】用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权

有偿出让

出让方式

同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。不能采取上述方式的，可以采取双方协议的方式。

期满处理

土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

未申请续期或未获批准的，国家无偿收回。土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按约定，无约定或约定不明的，依照法律办理。

【提示】住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 

取得方式

转让、互换、出资、赠与或者抵押

形式

应当采取书面形式订立相应的合同。

使用期限

由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

转让条件

以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件

（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；

（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件；

（3）转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书

转让之禁止

下列房地产不得转让：

（1）以出让方式取得土地使用权，但未符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的条件；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（3）依法收回土地使用权的；

（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（5）权属有争议的；

（6）未依法登记领取权属证书的；

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形

可以抵押

不动产、动产

禁止抵押

（1）土地所有权；

（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；

（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生和其他社会公益设施；

（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；

（5）依法被查封、扣押、监管的财产；

（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

【提示】对于浮动抵押来说，要注意两点，第一，浮动抵押的抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人；其次，浮动抵押的目的是为了不影响正常的生产经营，因此不得抵抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

流押合同之禁止

抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行债务时抵押财产归债权人所有。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。

土地出让金优先于抵押权

拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应先依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，抵押权人可主张剩余价款的优先受偿权。

抵押物转让限制

（1）抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

（2）抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

抵押和租赁

当同一物上既存在抵押权又存在租赁关系时，抵押不破租赁，即在后的抵押不破在先的租赁。

抵押权的实现

（1）抵押物拍卖价款清偿债务时，须首先支付实现抵押权的费用；其次支付主债权的利息；最后支付主债权。

（2）同一抵押物上设有两项皆有效的抵押权，基本规则如下：

①已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。

②已登记的优先于未登记的受偿。仅适用登记产生对抗的抵押权类型。

③顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺位在先的抵押担保债权的部分受偿

④顺位在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺位在后的抵押担保债权。

⑤抵押权均未登记的，按照债权比例清偿（注意，不是按照时间先后）

⑥抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位，同时，抵押权人与抵押人也可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响

⑦除抵押之外还存在其他担保时，若债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权，抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任。

动产

交付

证券权利（以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单）

有权利凭证——自交付质权人时设立；

没有权利凭证——自有关部门办理出质登记时设立

基金份额与股权

登记结算机构登记的股权——证券登记结算机构办理出质登记时设立；其他股权—自市场监督管理部门办理出质登记时设立

知识产权（注册商标专用权、专利权、著作权等）

自有关主管部门办理出质登记时设立

应收账款

自信贷征信机构办理出质登记时设立

质权人的优先受偿权

（1）债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。

（2）如同流押合同，流质合同也被禁止，但流质条款的无效，不影响其他部分的效力。

质权人的义务

保管义务

质权人负有妥善保管财产的义务，因保管不善致使质押财产毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。质权人的行为可能使得质押财产损毁、灭失的，出质人可以要求质权人将质押财产提存，或者要求提前清偿债务并返还质押财产。

返还义务

债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产

抵押权

质权

留置权

财产范围

不动产、特殊动产

动产、权利

动产（相当于债务金额）

权利设定

书面形式；

不动产登记生效；

动产登记对抗第三方；

书面形式；

动产交付生效；

权利交付或登记生效；

合法占有债务人动产；

债权已到清偿期；

同一法律关系（企业除外）。

担保范围

主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用

物上代位性

担保期间，抵押财产或质押财产毁损、灭失或者被征收等，抵押权人或质权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿

——

优先受偿权

可协议将担保财产折价、拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿；

流押（质）合同无效不影响其他部分内容的效力；

——

土地出让金优先于抵押权

——

担保物转让限制

（1）经抵押权人同意，可以转让抵押财产，将所得价款提前清偿或提存；

（2）未经抵押权人同意，不得转让，除受让人代为清偿债务的；

（3）租赁在前的，抵押不破租赁；

（1）未经出质人同意，擅自使用、处分质押财产以及转质的，给出质人造成损害的，应当承担赔偿责任；

（2）出质人不得转让或许可他人使用，但经双方协商同意的除外；

未经担保物权利人同意，擅自使用、处分留置物的，给留置物人造成损害的，应当承担赔偿责任；

担保物保全

√

√

——

孳息收取权

自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息

质权人有权收取质押财产的孳息，但合同另有约定的除外

有权收取留置财产的孳息

所收取的孳息应当先充抵收取孳息的费用

最高额抵押

√

√

——

权利人义务

——

保管、返还义务

保管义务、通知义务

权利消灭

债权消灭、抵押权实现、抵押物灭失、混同

债权消灭、质物消灭、质权实现

债权消灭、债务人另行提供担保并被债权人接受、留置权人对留置财产丧失占有