注册会计师今日学习小主题：房产税

 

一、纳税义务人

 

1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；

 

2.产权出典的由承典人缴纳；

 

3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税；

 

4.无租使用其他单位房产的单位和个人，使用人代为缴纳房产税（按照房产余值）。

 

二、征税范围

 

1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）

 

【提示】要注意房产不等于建筑物。

 

2.征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村

 

三、应纳税额的计算

 

情形

税率

计税依据

应纳税额的计算

从价计征

1.2%

按房产原值一次减除10%~30%后的余值计征（各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定）

（1）房产原值是“账簿”中的房屋原价（不是折旧后的价值）；

（2）无论会计上如何核算，房产原值都应当包含地价，包括为取得土地使用权支付的地价款、开发土地发生的成本费用等；

（3）宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价；

（4）房产原值应当包含与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施

（5）对房屋和附属设施进行改扩建的，要相应增加房屋的原值；

（6）以房屋进行投资联营的，实质上承担风险的，按照余值纳税，实际上属于出租的，那按照租金纳税；

（7）地下建筑物要照章纳税，如果是跟地上建筑物连为一体的地下建筑物，那么就跟地上建筑物一样纳税；

（8）如果是独立的地下建筑物，那就可以再进行一定的折算，其中工业用途房产，以房屋原价的50%—60%作为应税房产原值，商业和其他用途的以房产原价70%-80%作为应税房产原值；

（9）融资租赁房屋，自合同约定开始日的次月起（合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起）按照计税余值进行交税，不是按照租金收入。

从租计征

12%

按房产出租的租金收入计征

（1）如果以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平确定

（2）如有免收租金期间，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税

【注】对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

 

从价计征：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%

从租计征：应纳税额=租金收入×12%（或4%）

 

【特别归纳】个人出租住房，应缴纳的税种及对应税率（征收率）如下：

 

税种

税率（征收率）

增值税

按5%的征收率减按1.5%

房产税

4%

个人所得税

10%

 

四、税收优惠

 

1、国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

 

2、由国家财政部门拨付事业经费的单位（如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园等），本身业务范围内使用的房产免征房产税。

 

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。

 

4、个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

 

5、经财政部批准免税的其他房产。

 

（1）非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用房产，免征房产税。

 

（2）从2001年1月1日起，按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

 

（3）经营公租房的租金收入，免征房产税。

 

6.自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税。

 

7.自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产，免征房产税。

 

8.自2019年1月1日至2021年12月31日，对高校学生公寓免征房产税。

 

9.自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税。（2020年新增）

 

10.自2019年1月1日至2020年12月31日，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税；对供热企业其他厂房及土地，应当按照规定征收房产税。（2020年新增）

 

五、征收管理

 

1.纳税义务起始时间

 

纳税人处置房产情形

何时开始缴纳房产税

将原有房产用于生产经营

从生产经营之月起（只有这一个“当月”，其他都是次月）

自行新建房屋用于生产经营

从建成之次月起

委托施工企业建设的房屋

从办理验收手续的次月起

购置新建商品房

自房屋交付使用之次月起

购置存量房

自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起

出租、出借房产

自交付出租、出借房产之次月起

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房

自房屋使用或交付之次月起

2.纳税期限。房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。

 

3.纳税地点。房产税在房产所在地缴纳。

 

4.征收机关。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。