第三编 合同法

第一章 无因管理与不当得利

【学习框架】

 

一、无因管理

二、不当得利

 

第二章 合同的订立与履行

【学习框架】

 

第一节 合同的订立

一、合同订立=要约+承诺
（一）要约




（二）承诺

二、合同成立的时间与地点
（一）合同成立的时间
  1.原则：承诺生效时，合同成立。
  2.例外：
  （1）法定或者约定订立书面合同的，自最后一方在合同书上签字、盖章或者摁手印时，合同成立；
  （2）没有按照法定或约定订立书面合同的，一方履行主要义务、对方接受的，自对方接受时，合同成立；
  （3）约定签订确认书的，自最后一方在确认书上签字、盖章、摁手印时合同成立。
（二）合同成立的地点
  1.原则：承诺生效的地点为合同成立地点；订立书面合同的，最后一方签字、盖章、摁手印的地点为合同成立的地点。
  2.例外：约定的地点与最后一方签字、盖章、摁手印的地点不一致的，约定的地点为合同成立地点。

第二节 合同的履行（重点）

 一、合同漏洞的补充
【该知识点在法考中如何考】
题目中说双方当事人在合同中没有规定合同价格、合同履行地点、合同履行费用的承担等等问题时，问你该怎么办？这个时候就是考察合同漏洞补充这个知识点。
【教你一招快速破题】
遇到这类问题时，保持头脑清晰，分三步走：第一步，合同双方当事人协商解决，签订补充协议；第二步，协商不成的，按照交易习惯或者进行体系解释来确定；第三步，前两步均不能解决时，适用《合同法》第62条及第63条规定进行补充。换句话说，客观题中考察该知识点一般是直接考察第三步的具体规定，但是在主观题中考察时，可能会让你写出这三步确定过程，因此大家一定要警惕，不要一看到合同漏洞的补充就想到法律的兜底条款，前面要记得协商，还有交易习惯！
《合同法》第62、63条规定的漏洞填补规则如下：


二、双务履行合同中的抗辩权（重点）


【该知识点在法考中如何考】
考试中，需要根据题目给定的信息判断是否能够行使这三种抗辩权？如果可以行使，则行使的是哪一种抗辩权？行使后的法律后果又是什么？换句话说，该知识点考来考去就是围绕着这三个问题展开的，并在这个问题的细节处给大家挖陷阱，现在带着大家出坑！
【教你一招快速破题】
第一步，判断该合同是否为双务合同，是双务合同的才可能存在以上三种抗辩权；不是双务合同的，适用上述三种抗辩权的说法全部是错误的。

判断是否是双务合同的关键在于：一个合同中当事人的权利义务是否具有牵连性，也就是一个合同中给付与对待给付具有不可分离的关系，比如买卖手机合同中，你付钱的义务和获得手机权利与对方交付手机的义务和收取货款的权利之间存在着牵连性。

第二步，既然是双务合同，可以适用上述三种抗辩权后，需要进一步判断可以行使哪一种抗辩权？首先，看当事人之间是否约定了履行先后顺序，没有约定的，那就是同时履行抗辩权；然后，约定了履行先后顺序的，有可能是先履行抗辩权，也有可能是不安履行抗辩权，这两个的区分看是谁在抗辩。是后履行一方在抗辩，则是先履行抗辩权；是先履行一方在抗辩，则可能是不安履行抗辩权；最后，判断可能是不安履行抗辩权后，要结合法定的三种情形判断本题中是否有证据证明存在该三种情形，如果有，则可以行使不安履行抗辩权。
 

 

第三章 合同的担保

 

第一节 合同的担保-保证

一、保证的种类

【规律总结】

凡是没有约定或约定不明的，在一般保证与连带保证之间，认定为连带保证；在按份共同保证与连带共同保证之间，认定为连带共同保证。因此，只要题目中出现“约定不明”，则连带。具体何种连带，看是判断保证人与债务人的关系的为连带责任保证；判断保证人之间关系的为连带共同保证。

 

二、保证的设立
设立保证合同的方式主要包括以下几种形式：
1.订立书面保证合同；
2.主合同定有保证条款，保证人在主合同上签字或盖章的；
3.主合同虽无保证条款，保证人在主合同上以保证人身份签字或盖章的；
4.第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的；
5.自然人之间的口头保证合同，有两个以上无利害关系人证明的，也视为保证合同成立。


三、保证期间

 

第三编 合同法

第四章 合同的保全

本章学习合同保全制度，合同保全也可以叫做债权保全制度，换言之就是为了保护债权人的合法权益而设立的制度。

【本章框架】

第一节 代位权

一、概念

代位权是指债权人在债务人怠于行使对次债务人的债权而影响债权人利益时，债权人以自己名义行使本属于债务人权利的权利。
 

二、构成要件

1.债权人对债务人的债权合法、有效、到期。考题中，需要警惕：第一，已经经过诉讼时效的债权无代位权；第二，非法债权（如赌债）无代位权。
2.债务人对次债务人的金钱债权合法、有效、到期。考题中，需要注意债务人对次债务人的债权必须是金钱债权，换句话说就是债务人对次债务人的请求返还原物等非金钱债权是不可以代为的。
3.债务人对次债务人的债权不专属于债务人自身。换句话说，以下专属于债务人的债权不可以代为行使，考试时直接排除。具体包括：基于扶养、抚养、赡养、继承关系产生的给付请求权、劳动报酬、退休金、养老金、抚恤金、安置费、人寿保险、人身伤害赔偿请求权等权利。
4.债务人怠于行使其到期债权，并且该行为对债权人的债权造成损害。这里的“怠于行使”仅指债务人不履行其对债权人的到期债务，又不以诉讼或仲裁方式向次债务人主张到期债权，致使债权人的到期债权未能实现。
 

三、代位权的行使

1.行使方式：以诉讼的方式行使代位权，其中原告是债权人，被告是次债务人，可以追加债务人为无独三。同时，诉讼的管辖法院是被告（次债务人）住所地法院。
2.行使范围：债权人行使代位权的范围以次债务人欠债务人的债务为限。
3.次债务人可以主张抗辩：
①债务人对债权人的抗辩，次债务人可以对债权人主张；
②次债务人对债务人的抗辩，次债务人也可以对债权人主张；
③次债务人对债权人行使代位权如管辖异议的抗辩也可以对债权人主张。
 

四、代位权行使的法律效果

1.实体法上的效果：债权人与债务人，债务人与次债务人之间的债权债务关系因次债务人对债权人的履行在对等额内消灭。换句话说，债权人对行使代位权获得的财产具有优先受偿权。
2.程序法上的效果：债权人胜诉的，诉讼费用由次债务人负担，从实现的债权中优先支付；其他必要费用（如律师费、差旅费），由债务人负担。

第二节 撤销权

第五章 合同权利义务的转移与消灭

我们本章学习中关键要清楚合同权利义务消灭的主要原因，包括：清偿、抵消和提存。

【本章框架】

第一节 合同权利义务的转移

第二节 合同权利义务的消灭

一、清偿
清偿指债务人按照约定或法律规定履行债务。


【该知识点在法考中如何考】
考试中，常问的问题是：债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，该如何处理？


【教你一招快速破题】
应当按照下列顺序处理：
第一，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定，按照约定处理；没有约定的，按照下列法定顺序处理：
第二，应当优先抵充已到期的债务；
第三，几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；
第四，担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。


二、抵销
抵销是指当事人互负债务，使其相互冲抵，从而使各自债务在对等额内消灭的制度。抵销权是形成权，双方当事人均有权行使。根据抵消的依据不同，可分为法定抵消与合意抵消。


1.法定抵消
法定抵消的限制条件较多，需要同时满足以下要件：
   （1）双方互负债务；
   （2）双方互负债务的标的物种类、品质相同；
   （3）不属于不得抵消的债务（包括：法定不得抵销+约定不得抵消+依债权性质不得抵销）


2.合意抵消
合意抵消充分尊重当事人的意愿，只要双方协商一致即可，而不受其他条件的限制。合意抵消的关键在于“协商一致”。


三、提存
（一）概念
提存是指因债权人原因而致债务人难以履行债务的，债务人将标的物交付给提存机关（公正机关）或当事人约定的第三人从而消灭债务的制度。


（二）提存的事由
存在下列情形之一的，可以提存：
1.债权人无正当理由拒绝受领；
2.债权人下落不明；
3.债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人。


（三）提存的效力
1.提存费用由债权人承担；
2.提存期间提存物的孳息归债权人所有；
3.提存期间提存物意外毁损、灭失的风险由债权人承担（提存是风险转移的事由之一）；
4.因提存机关过错造成提存物毁损、灭失的，提存机关承担赔偿责任；
5.债权人领取提存物的权利，自提存之日起5年内不行使而消灭（除斥期间），提存物扣除提存费用后归国家所有（不归债务人）。
 

第六章 合同责任

本章主要汇总合同法中可能存在的责任，包括：合同订立前可能存在的低约过失责任，订立合同后，不履行合同义务可能产生的违约责任。
【本章框架】

第一节 缔约过失责任

第二节 违约责任

【具体概念解释及相应的法律后果】

第三节 违约金

一、违约金的类型
1.惩罚性违约金：是指合同当事人约定，如果债务人违约，在支付违约金后，仍需要承担其他违约责任（如损害赔偿）。换言之，就是说惩罚性违约金的目的在于惩罚对方的违约行为，而不是为了补偿违约的损失，所以，惩罚性违约金可以与任何其他违约责任并用。

【注意】
惩罚性违约金必须明确约定，否则应认定为补偿性违约金。也就是说，你们必须在合同中明确把“惩罚性违约金”写出来，否则就会被认定为补偿性违约金。

  2.补偿性违约金：是指当事人预先约定的违约损害赔偿的具体数额或计算公式，是违约损害的替代。换言之，补偿性违约金不能与定金、违约损害赔偿并用。并且，双方约定补偿性违约金过高或者过低的，债务人有权请求法院或者仲裁机关适当减少或增加。具体调整规则如下。
二、补偿性违约金数额的调整
  1.补偿性违约金过高的调整：违约金过分高于因违约造成的损失的，债务人可以请求法院或者仲裁机构适当减少。其中，违约金高于损失30%以上的，可以认定为“过分高于违约造成的损失”。

  2.补偿性违约金过低的调整：违约金低于因违约造成的损失的，债权人可以请求法院或者仲裁机关予以增加。但是，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
 

第七章 合同的解除

【本章框架】

第一节 法定解除权

一、一般法定解除权


二、特殊法定解除权（“解除不需要理由，但需要付出代价”）

第二节 解除权的行使

一、解除权的行使方式
行使解除权应采用通知的方式，口头或书面通知均可。解除权属于形成权，解除的通知自到达对方当事人时，发生合同解除的效果，无需对方当事人同意。


二、对解除权的异议
对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。但是，异议期有时间限制：
①双方约定异议期的，按照约定；
②未约定异议期的，则自接到解除通知后3个月内向法院提出异议之诉，否则人民法院不支持。


三、解除权的除斥期间
解除权是形成权，行使解除权受到除斥期间的限制，具体包括：
1. 当事人约定或者法律规定解除权行使期限的，期限届满当事人不行使的，解除权消灭；
2. 当事人没有约定或法律没有规定的，经催告后在合理期限内不行使的，解除权消灭；
3. 法律明确规定的解除权的除斥期间：
A.房租租赁合同中，承租人非法转租的，出租人应当自知道或应当知道之日起6个月内行使解除权；
B.商品房买卖合同中“启动解除权-行使解除权-解除权消灭”分两步走：第一步，迟延交房或交款的，先催告，催告后3个月还不交房或交款的，启动对方当事人的解除权；第二步，解除权启动后，另一方又催告享有解除权的一方当事人行使解除权的，你3个月内不行使解除权的，解除权消灭；如果解除权启动后，另一方没有催告享有解除权的一方行使解除权的，那么1年内不行使解除权的，解除权照样消灭。（《商品房买卖合同解释》第15条）

第三节 合同解除后的法律效果

合同解除后，合同终止（注意：不能说成“无效”）。也就是说，合同解除后，尚未履行的部分，终止履行；已经履行的部分，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

合同解除后，不影响合同中的两类条款的效力：①结算和清理条款；②解决争议条款。

合同解除与违约金条款、定金条款可以并存，换句话说就是，你可以主张解除合同后请求违约方支付违约金或主张定金罚则。
 

第八章  转移财产权利的合同

 

 第一节 买卖合同

一、买卖合同的风险负担

（1）风险负担的含义

    风险负担是要解决在买卖合同成立后，因发生不可归责于当事人的事由，致使标的物毁损、灭失的，该损失应由谁承担的问题。

（2）风险负担的承担规则

1、原则：交付时间为风险负担转移的时间。

2、特殊：

①因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的：买受人应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险；

②出卖人出卖交由承运人运输的在途货物的：除当事人另有约定外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担；

③当事人没有约定交付地点或者约定不明确，标的物需要运输的：出卖人将标的物交付第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担；

④出卖人按约定或在标的物不需要运输的情况下将标的物置于交付地点，买受人违反约定未收取的：标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由买受人承担；

⑤因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的：如果买受人拒绝接受标的物或解除合同，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担；

⑥债务人依照法律规定将标的物提存后，提存物毁损灭失的风险：由债权人承担。

【总结规律】原则上，看交付，交付前卖方承担，交付后买方承担；特殊情形，看双方当事人谁存在过错，谁就承担。

（3）风险负担的后果

根据上述风险负担的规则，找到应由谁来承担风险，则就由谁来承担标的物毁损灭失的后果。

二、特殊的买卖合同

1.所有权保留买卖	①含义：当事人在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务前，出卖人保留标的物的所有权。 ②保留所有权的买卖，只适用于买卖动产。不动产中不存在保留所有权买卖的问题。 ③保留所有权期间内，买受人有下列情形之一，出卖人可取回标的物： A.未按约定支付价款的； B.未按约定完成特定条件的； C.将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。 D.例外：买受人已经支付标的物总价款的75%以上，出卖人不得取回标的物。
2.分期付款买卖	①含义：分期付款买卖是指买受人将应付的总价款在一定期间内至少分三次向出卖人支付的买卖。 ②卖方的权利：买方未支付到期价款的金额达全部价款 1/5 以上的，卖方可要求买方支付全部价款（加速到期）或行使法定解除权解除合同。若卖方行使法定解除权解除合同的，可以要求买方支付标的物的使用费。使用费的金额有约定的按约定，没有约定的，参照当地同类标的物的租金标准确定。 ③买方的权利：上述 “1/5 以上”是法定的最低比例且为强制性规定，若卖方要求低于该比例，损害买方利益的，该约定无效。
3.凭样品买卖	特殊规则在于如何确定凭样品买卖标的物的质量标准： ①样品与样品文字说明一致的，按照该标准。不符合要求的，瑕疵给付，违约； ②样品与样品文字说明不一致的，分两种情况判断：  A.样品封存后，其外观和内在品质与封存前没有变化的，以样品表明的质量为准；  B.样品封存后，其外观和内在品质发生变化的，或者当事人对是否发生变化有争议而又无法查明的，以文字说明为准。
4.试用买卖	①含义：出卖人与买受人约定，于买卖合同成立时，出卖人将标的物交付给买受人试验或检验，若买受人在试用期内认可该买卖的，则买卖合同自认可时生效。 ②试用买卖的试用期：有约定的，按约定→无约定的，按《合同法》第61条确定。 ③试用期的费用：有约定的，按约定→无约定的，试用无须支付费用。 ④有下列情形之一的，视为同意购买，试用买卖合同生效： A.试用期届满，买受人对是否购买未表示； B.买受人在试用期内支付一部分价款； C.买受人在试用期内对标的物实施了出卖、出租、设定担保物权等非试用行为。
5.商品房买卖	商品房买卖合同的特殊规则在于其具有惩罚性赔偿，具体包括： 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： ①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明 ②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实 ③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实

 

 第二节 赠与合同

一、概念及特征

    赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，且受赠人表示接受的合同。赠与合同是双方行为、单务合同、诺成合同、不要式合同。

二、赠与合同的撤销

类型	任意撤销	法定撤销
		赠与人	赠与人的继承人或法定代理人
适用 情形	赠与财产转移之前	赠与财产移转前后均可	赠与财产移转前后均可
适用 范围	原则：均可撤销； 例外：①具有救灾、扶贫等社会公益、道德性质的赠与；②经过公证的赠与。	仅限于三种情形： ①受赠人严重侵害赠与人或其近亲属； ②受赠人对赠与人有扶养义务而不履行； ③受赠人不履行赠与合同约定的义务的。	仅适用于因受赠人的违法行为导致赠与人死亡或者丧失民事行为能力的情况。
时间 限制	无除斥期间规定	自知道或应当知道撤销原因之 日起1年内行使	应自知道或应当知道撤销原因之日起6个月内行使
法律 后果	①赠与人无须履行赠与义务 ②撤销权人可以向受赠人要求返还已赠与的财产

 

三、赠与人的瑕疵担保责任

1. 原则：赠与人无瑕疵担保责任；
2. 例外：

①附义务的赠与，赠与的财产有瑕疵的，赠与人在附义务的限度内承担与出卖人相同的责任；

②赠与人故意不告知瑕疵或保证无瑕疵，造成受赠人损失，应承担赔偿责任。

【真题链接（一）】（2006年卷三第4题）甲欠丙800元到期无力偿还，乙替甲还款，并对甲说：“这800元就算给你了。”甲称将来一定奉还。事后甲还了乙500元。后二人交恶，乙要求甲偿还余款300元，甲则以乙已送自己800元为由要求乙退回500元。下列哪种说法是正确的？

1. 甲应再还300元
2. 乙不必退回甲500元，甲也不必再还乙300元
3. 乙应退回500元
4. 乙应退还甲500元及银行存款同期利息

【答案】A

【解析】关于赠与合同，《合同法》第185条规定：“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”因此，赠与合同是双方法律行为，受赠人表示接受的赠与合同才能成立，乙表示赠与甲800元，但甲称将来一定奉还，即拒绝了乙的赠与，赠与合同并未成立，甲对乙仍然负有偿还800元的义务，事后甲还了乙500元，还应再还300元，A正确。

 

 

第三节 借款合同

一、借款合同的类型

• 商业银行借款合同（要式、有偿、诺成合同）
• 民间借贷合同：

  1.自然人之间的借款合同（实践性合同）；

  2.自然人与（非金融机构的）法人、其他组织之间的借贷合同；

  3.（非金融机构的）法人、其他组织之间的借款合同。

二、借款合同当事人的义务

（一）贷款人的主要义务：

不得预先在本金中扣除利息。预先扣除的，按实际借款数额返还借款并计算利息。

• 借款人的主要义务：按照约定期限还款，具体包括：

1.借款人未按照约定的期限还款：应按照约定或有关规定支付逾期利息；

2.未约定还款期限或约定不明，贷款人可要求借款人随时还款，但应给其准备时间，借 款人也可随时还款；

3.借款人提前还款且贷款人接受的，除当事人另有约定外，在计算利息时，应按照实际借款的期间计算。

三、民间借贷的特殊性规定（重点）

（一）民间借贷合同的无效（《民间借贷规定》第14条规定）

1.套取金融机构信贷资金又高利转贷给借款人，且借款人事先知道或者应当知道的；

2.向其他企业借贷或者向本单位职工集资取得的资金又转贷给借款人牟利，且借款人事先知道或者应当知道的；

3.出借人事先知道或者应当知道借款人借款用于违法犯罪活动仍然提供借款的；

4.违背社会公序良俗的；

5.其他违反法律、行政法规效力性强制性规定的。

【注意】第一，法人或非法人组织在本单位内部通过借款形式向职工筹集资金，用于生产、经营，且不存在前述无效的原因，借款合同应认定为有效；第二，当事人的借贷行为构成犯罪，但合同本身不存在前述无效的原因，应认定为有效。

（二）民间借贷的利息问题

1.未约定利率=没有利息
2.约定利率不明	①个人与个人借款约定利息不明=无利息
	②个人与单位借款或单位与单位借款约定利息不明=人民法院根据案情确定利息
3.逾期利息	①约定逾期利率的，按照约定，但不得超过年利率的24%
	②没有约定逾期利率，但约定了借款利率的，逾期利率=借款利率
	③既没有约定逾期利率，也没有约定借款利率的，逾期利率=年利率的6%
	④既约定了逾期利率又约定了违约金或其他费用的，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过年利率24%的部分，人民法院不支持。
4.约定利率	①约定利率不超过24%的，支持；
	②约定利率在24%-36%之间的，约定有效；但是，对于超过24%的部分，不受法律强制力保护，即出借人主张该部分利息的，法律不予支持，但如果借款人自愿履行，不得要求返还。
	③约定利率超过36%的，超过部分的利息约定无效，借款人可请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息。
5.利滚利的问题	①如果前期利率没有超过年利率 24%，则“利滚利”的约定有效；如果超过 24%，则超过部分的利息不能计入“利滚利”
	②借款人在借款期间届满后应当支付的“利滚利”本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。否则，出借人不得请求借款人支付超过的部分。

 

 

 

第四节 租赁合同

一、租赁合同的种类

（一）定期租赁合同

当事人在合同中明确约定了租赁期限的，为定期租赁合同

（二）不定期租赁合同

1.租赁期限为 6 个月以上，且未采用书面形式的，视为不定期租赁；

2.租赁期限未约定或约定不明，又无法协议补充的，视为不定期租赁；

3.租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议，租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

【注意】不定期租赁合同，双方当事人可随时解除合同，但出租人解除的，应在合理期限之前通知承租人；承租人解除的，无合理期限的通知要求。

 

 

二、租赁合同当事人的权利义务

出租人的义务	1.租赁物的维修义务。如果出租人不履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。 2.出租人的适租义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。
承租人的权利	1.优先购买权 ①原则：出租人出卖租赁的房屋，承租人享有优先购买权。 ②例外：以下四种情况下承租人无优先购买权： A.房屋共有人行使优先购买权； B.出租人将房屋出卖给近亲属； C.出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的； D.第三人善意购买租赁房屋并已办理登记手续的。 ③优先购买权受到侵害时：可主张损害赔偿，但不得主张买卖合同无效。
	2.“一房数租”确定承租人 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，按照下列顺序确定承租人： ①已经合法占有租赁房屋的承租人优先； ②已经办理登记备案手续的承租人优先； ③合同成立在先的承租人优先。
	3.“买卖不破租赁”
	与承租人共同居住的人的特别权利（房租租赁合同的法定承受） 在房屋租赁合同的存续期间，承租人死亡、被宣告死亡或者被宣告失踪的，下列三类人有权法定承受该房屋租赁合同。 ①与承租人生前共同居住的人；（注意：不要求是近亲属或继承人） ②承租人的共同经营人；（注意：仅限于承租人为个体工商户的情况） ③承租人的其他合伙人。（注意：仅限于承租人参与个人合伙的情况）
承租人的义务	1.不得擅自对租赁物进行改善或增设他物的义务 ①承租人只有经出租人同意，才可对租赁物进行改善或增设他物，由此产生的费用由承租人承担。 ②未经出租人同意对租赁物进行改善或增设他物，出租人可要求承租人恢复原状或赔偿损失。 2.不得擅自转租的义务 ①承租人未经出租人同意转租的，出租人可解除合同； ②承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。此时存在两个租赁合同，即出租人与承租人之间的合同、承租人与次承租人之间合同。