第二章 增值税

 

九、应纳税额计算

（一）计算应纳税额的时间限定

增值税纳税义务发生时间。例如，赊销和分期收款方式销售，为书面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天。

（二）计算应纳税额时销项税额不足抵扣进项税额的处理

计算应纳税额时进项税额不足抵扣，有两种处理方式：

1.结转抵扣

由于增值税实行购进扣税法，有时企业当期购进的货物、劳务、服务、无形资产、不动产很多，在计算应纳税额时会出现当期销项税额小于当期进项税额而不足抵扣的情况。根据税法规定，当期销项税额不足抵扣进项税额的部分可以结转下期继续抵扣。

2.退还增量留抵税额

2019年4月起，对一般行业增量留抵税额退还。

（三）向供货方取得返还收入的增值税处理

对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩（如以一定比例、金额、数量计算）的各种返还收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金。应冲减进项税金的计算公式调整为：

当期应冲减进项税金=当期取得的返还资金÷（1+所购货物适用增值税税率）×所购货物适用增值税税率

十、特定应税行为的增值税计征方法

（一）跨县（市、区）提供建筑服务

不适用于：其他个人跨县（市区）提供建筑服务。

适用于：单位和个体工商户在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。

一般计税方法：一般纳税人老项目选择、新项目；

简易计税方法：小规模、一般纳税人老项目、甲供工程、清包业务。

纳税人	方法	预缴（发生地）	申报（机构地）
一般纳税人	一般计税	应预缴税款=（全部价款和价外费用－支付的分包款）÷（1+9%）×2%（预征率）	应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+9%）×9%－进项税额-预缴税款
	简易计税	应预缴税款=（全部价款和价外费用－支付的分包款）÷（1+3%）×3%（征收率）	应纳税额=（全部价款和价外费用－支付的分包款）÷（1+3%）×3%－预缴税款
小规模纳税人

 

注：小规模纳税人月销售额未超过10万元的，当期无需预缴税款

【提示】老项目：建筑工程施工许可证或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，可以选择简易计税方法。

 

（二）转让不动产

提示：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用该办法。

1.一般纳税人转让其取得的不动产（区分新老项目、自建和非自建）

（1）2016年4月30日前取得（老项目）——选择简易计税方法

项目性质	不动产所在地预缴	机构所在地申报
非自建项目	增值税=转让差额÷（1+5%）×5%	同预缴
自建项目	增值税=出售全价÷（1+5%）×5%	同预缴

 

转让差额=取得的全部价款和价外费用－不动产购置原价或者取得不动产时的作价

出售全价=全部价款和价外费用

 

（2）2016年4月30日前取得（老项目）——选择一般计税方法；2016年5月1日后取得（新项目）——适用一般计税方法（一般纳税人新项目只能采用一般计税方法）

项目性质	不动产所在地预缴	机构所在地申报
非自建项目	增值税=转让差额÷（1+5%）×5%	应纳税额=出售全价÷（1+9%）×9%-进项税额-预缴税款
自建项目	增值税=出售全价÷（1+5%）×5%

 

【记忆面包】 自建：无差额，全额预缴全额申报；注意：申报时分清一般方法还是简易办法。 非自建：看方法，简易方法差额预缴差额申报，一般方法差额预缴全额申报。

 

2.小规模纳税人（除其他个人之外）转让其取得的不动产

项目性质	征收率	不动产所在地预缴	机构所在地申报
非自建项目	5%	增值税=转让差额÷（1+5%）×5%	同预缴
自建项目		增值税=出售全价÷（1+5%）×5%	同预缴

 

3.其他个人转让其购买的住房

向住房所在地税务机关申报（个人销售自建自用的住房免税）

购买时间	税务处理			备注
＜2年	全额5%（征收率）			①个体工商户应向住房所在地税务机关预缴，向机构所在地税务机关申报；其他个人向住房所在地税务机关申报
≥2年	北上广深	非普通住宅	差额纳税5%
		普通住宅	免税
	非北上广深		免税

 

应纳税额（差额纳税）=（全部价款和价外费用－购买住房价款）÷（1+5%）×5%

应纳税额（全额纳税）=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

 

（三）不动产经营租赁税务处理

纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，适用以下规定，但纳税人提供道路通行服务不适用本办法。

1.一般纳税人出租不动产的税务处理

取得时间	计税方法	不动产所在地A与机构所在地B	税务处理
2016年4月30日之前	简易计税	AB不同地	预缴：不动产所在地，租金÷（1+5%）×5% 申报：机构所在地，租金÷（1+5%）×5%－预缴
2016年5月1日后	一般计税	AB不同地	预缴：不动产所在地，租金÷（1+9%）×3%（预征率） 申报：机构所在地，租金÷（1+9%）×9%－进项税额-预缴

 

2.小规模纳税人出租不动产（月销售额未超过10万元的，当期无需预缴税款）

纳税人类型	房屋类型	税务处理
单位		同地不预缴，不同地预缴（处理同上表简易计税方法）： 预缴：不动产所在地，租金÷（1+5%）×5% 纳税：机构所在地，租金÷（1+5%）×5%－预缴
个人工商户	非住房
	住房	同地不预缴，不同地预缴： 预缴：不动产所在地，租金÷（1+5%）×1.5% 纳税：机构所在地，租金÷（1+5%）×1.5%－预缴
其他个人	非住房	租金÷（1+5%）×5%
	住房	租金÷（1+5%）×1.5%

 

 

（四）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税税务处理

适用：房企销售自行开发的房地产项目（包括土地开发和房屋开发）

	一般纳税人		小规模纳税人
计税方法	适用一般计税方法	选择简易计税方法（老项目）	简易计税方法 （新项目、老项目）
采取预收款方式销售预缴税款	税额=预收款÷（1+9%）×3%（预征率）	税额=预收款÷（1+5%）×3%（预征率）
申报税款	增值税=含税销售额÷（1+9%）×9%－进项税额－预缴税款	增值税=含税销售额÷（1+5%）×5%－预缴税款
含税销售额的 确定	含税销售额=全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款	含税销售额=全部价款和价外费用

 

上表中，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

其中“支付的土地价款”，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益、取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费等。上述允许扣除的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

“可供销售建筑面积”，指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

 

【考点收纳盒】

需要预缴情形	预缴税款的计算
跨县、市提供建筑服务	一般计税方法：（总包款-分包款）÷（1+9%）×2% 简易计税方法：（总包款-分包款）÷（1+3%）×3%
房开企业采取预收款方式销售自行开发的房地产	一般计税方法：预收款÷（1+9%）×3% 简易计税方法：预收款÷（1+5%）×3%
非房企销售的不动产所在地与机构所在地不一致	一般计税方法：全额或差额÷（1+5%）×5% 简易计税方法：全额或差额÷（1+5%）×5%
出租的不动产所在地与机构所在地不一致	一般计税方法：含税销售额÷（1+9%）×3% 简易计税方法：含税销售额÷（1+5%）×5%或1.5%

 

 

（五）金融机构开展个人实物黄金交易业务增值税计征方法（2022年新增）

1.对于金融机构从事的实物黄金交易业务，实行金融机构各省级分行和直属一级分行所属地市级分行、支行按照规定的预征率预缴增值税，由省级分行和直属一级分行统一清算缴纳的办法。

（1）发生实物黄金交易行为的分理处、储蓄所等应按月计算实物黄金的销售数量、金额，上报其上级支行。

（2）各支行、分理处、储蓄所应依法向机构所在地主管国家税务局申请办理税务登记。各支行应按月汇总所属分理处、储蓄所上报的实物黄金销售额和本支行的实物黄金销售额，按照规定的预征率计算增值税预征税额，向主管税务机关申报缴纳增值税。

预征税额=销售额×预征率

（3）各省级分行和直属一级分行应向机构所在地主管国家税务局申请办理税务登记，申请认定增值税一般纳税人资格。按月汇总所属地市分行或支行上报的实物黄金销售额和进项税额，按照一般纳税人方法计算增值税应纳税额，根据已预征税额计算应补税额，向主管税务机关申报缴纳。

应纳税额=销项税额-进项税额

应补税额=应纳税额-预征税额

当期进项税额大于销项税额的，其留抵税额结转下期抵扣，预征税额大于应纳税额的，在下期增值税应纳税额中抵减。

（4）从事实物黄金交易业务的各级金融机构取得的进项税额，应当按照现行规定划分不可抵扣的进项税额，作进项税额转出处理。

（5）预征率由各省级分行和直属一级分行所在地省级国家税务局确定。

2.金融机构所属分行、支行、分理处、储蓄所等销售实物黄金时，应当向购买方开具国家税务总局统一监制的普通发票，不得开具银行自制的金融专业发票，普通发票领购事宜由各分行、支行办理。

3.金融机构从事经其行业主管部门允许的贵金属交易业务，可比照销售个人实物黄金，实行统一清算缴纳的方法；已认定为增值税一般纳税人的金融机构，可根据《增值税专用发票使用规定》及相关规定领购、使用增值税专用发票。