第七章 契税

本章框架：

考点1：征税范围

【考察频次】5次

【考察方式】哪些情形需要缴纳契税

【知识精华】

契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。

国有土地使用权出让	土地使用权出让是指国家或集体以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家或集体支付土地使用权出让金的行为。可以使用 拍卖、招标、双方协议的方式。不得因减免出让金而减免契税。
土地使用权转让	土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。可以使用出售、交换、 赠与的方式。不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。以作价投资（入股）、偿还债 务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照规定征收契税。
房屋买卖	以房屋抵债或实物交换房屋	视同房屋买卖，产权承受方按房屋现值缴纳契税。
	以房产作投资或作股权转让	（1）视同房屋买卖，产权承受方需要缴纳契税； （2）以自有房产投入本人独资经营的企业，由于其实本质上并没有转移权属，所以免纳契税。
	买房拆料或翻建新房	照章征收契税
房屋赠与	受赠人全额征收契税。
继承	法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承免征契税，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
房屋交换	房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续； 其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。
房屋附属设施等有关契税政策	1）附属设施所有权转移，征税； 2）分期付款，按合同总价款计征。

 

考点2：税收优惠

【考察频次】3次

【考察方式】契税的减免

【知识精华】

一、契税减免基本规定

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施（除了看单位性质，还要看用途）。

2.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。

3.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产。

4.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。

5.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。

6.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

7.因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋权属。

8.因不可抗力灭失住房,重新承受住房权属。

上述第7条、第8条规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

二、其他减征、免征和不征契税项目

1.售后回租方式进行融资等有关契税政策
 

情形			契税政策
金融租赁公司开展售后回租业务		承受承租人房屋、土地权属的	照章征税
		售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的	免征契税
招拍挂方式出让国有土地使用权			纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人
居民房屋被征收	货币补偿用以重新购置房屋	购房成交价格不超过货币补偿的	新购房屋免征契税
		购房成交价格超过货币补偿的	差价部分按规定征收契税
	选择房屋产权调换	不缴纳房屋产权调换差价	新换房屋免征契税
		缴纳房屋产权调换差价的	差价部分按规定征收契税
企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房			计税价格为取得全部土地使用权的成交价格
个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下（或相反） （合伙企业的合伙人和合伙企业之间与之相同）			免征契税
单位、个人以房屋、土地以外的资产增资			房屋、土地权属不发生转移，不征收契税

2.对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征。

3.个人购买家庭（成员包括购房人、配偶以及未成年子女）住房

个人购买住房的情形		契税优惠政策
家庭唯一住房	90平方米以上	减按1.5%
	90平方米及以下	减按1％
家庭第二套改善性住房	90平方米及以下
	90平方米以上	减按2％

4.已缴纳契税的购房者，权属变更前退房的，退税，变更后退房的，不退税。

5.公租房经营管理单位购买住房作为公租房的，免契税。

6.对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

7.自2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的，免征契税。

8.自2019年1月1日至2023年12月31日，对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。

 

考点3：应纳税额的计算

【考察频次】3次

【考察方式】计算需要缴纳的契税

【知识精华】

应纳税额=计税依据×税率

转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税人义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价，折合人民币计算。

 

考点4：征收管理

【考察频次】4次

【考察方式】纳税义务发生时间 契税的征收管理

【知识精华】

1.纳税义务发生时间：纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

2.纳税期限：纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

3.纳税地点：土地、房屋所在地