第十四章　房产税

【例题1·单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。（2014年）

A.农村的居住用房

B.建在室外的露天游泳池

C.个人拥有的市区经营性用房

D.尚未使用或出租而待售的商品房

【答案】 C

【解析】选项A：房产税的征税范围不包括农村；选项B：建在室外的露天泳游池不属于房产，不征收房产税；选项D：房地产开采企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
 

【例题2·多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（）。（2013年）

A.房屋产权未确定的

B.房屋租典纠纷未解决的

C.房屋承典人不在房屋所在地的

D.房屋产权所有人不在房屋所在地的

【答案】 ABCD

【解析】产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。
 

【例题3·多选题】 以下关于房产税纳税人的表述中，正确的有（）。（2012年）

A.外籍个人不缴纳房产税

B.房屋产权出典的，承典人为纳税人

C.房屋产权属于集体所有的，集体单位为纳税人

D.房屋产权未确定及租典纠纷未解决的，代管人或使用人为纳税人

【答案】 BCD

【解析】选项A：自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

情形

税率

计税依据

应纳税额的计算

从价计征

1.2%

按房产原值一次减除10%~30%后的余值计征（各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定）

1、房产是“账簿”中的房屋原价（不是折旧后的价值）；

2、无论会计上如何核算，房产原值都应当包含地价等；

3、宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价；（有例题详细讲解）

4、房产原值应当包含与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施

5、对房屋和附属设施进行改扩建的，要相应增加房屋的原值；

6、以房屋进行投资联营的，真的承担风险的，按照余值纳税，实际上属于出租的，那按照租金纳税；

7、地下建筑物要照章纳税，如果是跟地上建筑物连为一体的地下建筑物，那么就跟地上建筑物一样纳税；

8、如果是独立的地下建筑物，那就可以在可以进行一定的折算，其中工业用途房产，以房屋原价的50%—60%作为应税房产原值，商业的以房产原价70%-80%作为应税房产原值；

9、融资租赁房子，从下月起按照计税余值进行交税，不是按照租金收入。

从租计征

12%

按房产出租的租金收入计征

1、如果以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平确定

2、如有免收租金期间，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税

【例题4·单选题】某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元。当地规定房产原值减除比例为20%，2010年该公司应缴纳房房产税（    ）。（2011年）

A.288万元

B.340万元

C.348万元

D.360万元

【答案】C

【解析】应纳房产税=（30000-5000）×（1-20%）×1.2%＋5000×（1-20%）×1.2%×2/12＋1000×10/12×12%=348（万元）。
 

【例题5·单选题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减除幅度为30%，该公司2009年应缴纳的房产税为（    ）。（2010年）

A.21.2万元      

B.27.6万元 

C.29.7万元      

D.44.4万元

【答案】B

【解析】应纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160×12%=8.4+19.2=27.6（万元）。
 

【例题6·单选题】甲公司2012年年初房产原值为8000万元，3月与乙公司签订租赁合同，约定自2012年4月起将原值500万元房产租赁给乙公司，租期3年，月租金2万元，2012年4～6月为免租使用期间。甲公司所在地计算房产税余值减除比例为30%，甲公司2012年度应缴纳的房产税为（）。（2013年）

A.65.49万元

B.66.21万元

C.66.54万元

D.67.26万元

【答案】 C

【解析】对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。甲公司应缴纳的房产税=8000×（1-30%）×1.2%×1/2+7500×（1-30%）×1.2%×1/2+2×6×12%=66.54（万元）。
 

【例题7·单选题】某上市公司2011年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2011年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2012年该会所应缴纳房产税（）。（2012年）

A.42万元

B.48.72万元

C.50.4万元

D.54.6万元

【答案】 B

【解析】露天泳池不属于房产税的征税对象；纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值，支出500万元新增中央空调系统需要缴纳房产税；对更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值，因此支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统在计入房产原值的同时，可扣减拆除200万元的照明设施的价值。2012年该会所应缴纳房产税=[5000+500+（500-200）]×（1-30%）×1.2%=48.72（万元）。
 

【例题8·单选题】某企业2016年3月投资1500万元取得5万平方米的土地使用权，用于建造面积为3万平方米的厂房，建筑成本和费用为2000万元，2016年底竣工验收并投入使用。对该厂房征收房产税时所确定的房产原值是（）。（2017年）

A.2900万元

B.3500万元

C.5000万元

D.3800万元

【答案】B

【解析】对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。所以计征房产税的房产原值=1500+2000=3500（万元）。

【例题9·多选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（    ）。（2008年）

A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税

B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税

C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税

D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税

【答案】AD

【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税；纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。
 

【例题10·单选题】下列关于房产税纳税义务发生时间的表述中，正确的是（ ）。（2015年）

A.纳税人出租房产，自交付房产之月起缴纳房产税

B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之月起缴纳房产税

C.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税

D.房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之月起缴纳房产税

【答案】C

【解析】选项A：纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起，缴纳房产税；选项B：纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税；选项D：房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之次月起，缴纳房产税。