土地增值税

谁清算

情形

应当清算

纳税人应当清算

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

可以清算

税务机关可要求纳税人清算

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省税务机关规定的其他情况。

可据实扣除的项目

（1）开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。

（4）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（5）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

可核定扣除项目

前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的。

不可扣除的项目

（1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（2）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（3）竣工后，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

（4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

【例题1·计算题】2017年4月，税务机关对某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供的资料如下：

（1）2016年6月以17760万元拍得一宗土地使用权，并缴纳了契税。

（2）自2016年7月起，对受让土地50%的面积进行一期项目开发，发生开发成本6000万元、管理费用200万元、销售费用400万元、银行贷款凭证显示利息支出600万元，允许扣除的有关税金及附加290万元。

（3）2017年3月该项目实现全部销售，共计取得不含税收入31000万元。

（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，不考虑土地价款抵减增值税销售额的因素，该项目未预缴土地增值税，开发费用扣除比例是5%）

要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。

（1）简要说明房地产开发成本包含的项目。

（2）简要说明房地产开发费用的扣除标准。

（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。

（4）计算该公司清算土地增值税时允许扣项目金额的合计数。

（5）计算该公司清算土地增值税时应缴纳的土地增值税。（2017年）

【答案及解析】

（1）房地产开发成本包括土地征用及拆迁补偿费（包括土地征用费、耕地占用税等）、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

（2）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内。

纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含全部使用自有资金没有利息支出的情况）：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内

（3）取得土地使用权所支付的金额包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=17760×（1+5%）×50%=9324 （万元）。

（4）房地产开发费用=600+（9324+6000）×5%=1366.2（万元）。

加计扣除=（9324+6000）×20%=3064.8 （万元）。

扣除项目金额合计数=9324+6000+1366.2+290+ 3064.8=20045 （万元）。

（5）增值额=31000-20045=10955（万元），增值率=增值额/扣除项目金额 =10955/20045×100% =54.65%，应纳土地增值税=10955×40%- 20045×5%=3379.75 （万元）。

【例题2·单选题】下列情形中，可以享受免征土地增值税税收优惠政策的是（）。（2013年）

A.企业间互换办公用房

B.企业转让一栋房产给政府机关用于办公

C.房地产开发企业将建造的商品房作价入股某酒店

D.居民因省政府批准的文化园项目建设需要而自行转让房地产

【答案】 D       

【解析】选项ABC要照章征收土地增值税，不享受免征土地增值税税收优惠政策。

预征率限额

除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北部地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

纳税地点

土地增值税的纳税人应向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

纳税人是法人

①当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖机关申报纳税即可；

②果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

纳税人是自然人

①转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；

②当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，则在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

纳税申报

申报期限

合同签订后7日内

提供材料

房屋及建筑物产权、土地使用权证书；土地转让、房产买卖合同；房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

【例题3·多选题】下列关于土地增值税纳税地点的表述中，正确的有（）。（2012年）

A.土地增值税的纳税人应该向其房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报

B.自然人纳税人转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致的，应在房地产所在地的税务机关申报纳税

C.法人纳税人转让的房地产坐落地与其机构所在地一致的，应在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税

D.法人纳税人转让的房地产坐落地与其机构所在地不一致的，应在房地产的坐落地所管辖的税务机关申报纳税

【答案】 ACD

【解析】选项B：纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住地一致时，则向其居住地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住地不一致时，向办理过户手续所在地税务机关申报纳税。