【例题1·单选题】下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是（）。（2014年）

A.工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权

B.房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业

C.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用

D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

【答案】 A

【解析】选项B：房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围，不需要计算缴纳土地增值税；选项C：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；选项D：房地产的代建房行为不属于土地增值税的征税范围，不需要计算缴纳土地增值税。

级数

增值额与扣除项目金额的比率

税率

速算扣除系数

1

不超过50%的部分

30

0

2

超过50%~100%的部分

40

5

3

超过100%~200%的部分

50

15

4

超过200%的部分

60

35

转让方式

扣除项目

具体项目

直接转让土地使用权

扣除项目（2项）

1.取得土地使用权所支付的金额

2.与转让土地使用权有关的税金

转让新建房屋

房地产企业（5项）

1.取得土地使用权所支付的金额

2.房地产开发成本

3.房地产开发费用

4.与转让房地产有关的税金

5.财政部规定的其他扣除项目（仅针对房地产）

非房地产企业（4项）

存量房的买卖

扣除项目（3项）

1.房屋及建筑物的评估价格

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用

3.转让环节缴纳的税金

情形

评估价格扣除额的确定

能取得评估价格

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

【提示】由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

不能取得评估价格，但有购房发票

（1）按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

（2）对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

既没有评估价格，又不能提供购房发票

地方税务机关可以根据《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。

【例题2·计算题】某企业2×07年12月销售一栋旧办公楼，取得收入2000万元，缴纳印花税1万元，其它允许税前扣除的税金为40万元。该办公楼无法取得评估价格，但企业提供了购房发票，该办公楼购于2×05年1月，发票上注明购进价格为1200万元，缴纳契税36万元（取得契税完税凭证）。企业上述业务可扣除的金额多少？

【答案及解析】销售旧办公楼:按购房发票金额加扣的金额=1200×5%×3=180（万元）；扣除项目金额合计=1200+180+40+1+36=1457（万元）

【例题3·多选题】下列情形中，应按评估价格计征土地增值税的有（）。（2012年）

A.提供扣除项目金额不实的

B.隐瞒、虚报房地产成交价格的

C.房地产开发项目全部竣工完成销售需要进行清算的

D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的

【答案】 ABD

【解析】纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：（1）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（2）提供扣除项目金额不实的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。