一、征税范围

契税的征税对象为发生土地使用权和房屋所有权权属转移的土地和房屋。

土地使用权出让	土地使用权出让是指国家或集体以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家或集体支付土地使用权出让金的行为。可以使用 拍卖、招标、双方协议的方式。
土地使用权转让	土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。可以使用出售、交换、 赠与的方式。不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。以作价投资（入股）、偿还债 务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照规定征收契税。
房屋买卖	以房屋抵债或实物交换房屋	视同房屋买卖，产权承受方按房屋现值缴纳契税。
	以房产作投资或作股权转让	（1）视同房屋买卖，产权承受方需要缴纳契税； （2）以自有房产投入本人独资经营的企业，由于其实本质上并没有转移权属，所以免纳契税。
	买房拆料或翻建新房	照章征收契税
房屋赠与	受赠人全额征收契税。 【BT提醒】土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地，房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定。
继承	法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承免征契税，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
房屋交换	房屋产权相互交换，双方交换价值相等，免纳契税，办理免征契税手续； 其价值不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。
其它土地、房屋权属转移	1.因共有不动产份额变化的； 2.因共有人增加或者减少的； 3.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。
房屋附属设施等有关契税政策	对承受国有土地使用权应支付的土地出让金，要征收契税。不得因减免土地出让金而减免契税。

二、应纳税额的计算

应纳税额=计税依据×税率

 

三、税收优惠

（一）契税减免基本规定

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施（除了看单位性质，还要看用途）。

2.非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。

3.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产。

4.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。

5.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。

6.依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。

7.因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用,重新承受土地、房屋权属。

8.因不可抗力灭失住房,重新承受住房权属。

（二）其他减征、免征和不征契税项目

 1.售后回租等有关契税政策

情形		契税政策
金融租赁公司开展售后回租业务	承受承租人房屋、土地权属的	照章征税
	售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的	免征契税
个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下（或相反） （合伙企业的合伙人和合伙企业之间与之相同）		免征契税
单位、个人以房屋、土地以外的资产增资		房屋、土地权属不发生转移，不征收契税

2.棚户区改造相关规定

居民房屋 被征收	货币补偿用以重新购置房屋	购房成交价格不超过货币补偿的	新购房屋免征契税
		购房成交价格超过货币补偿的	差价部分按规定征收契税
	选择房屋产权调换	不缴纳房屋产权调换差价	新换房屋免征契税
		缴纳房屋产权调换差价的	差价部分按规定征收契税

3.个人购买家庭（成员包括购房人、配偶以及未成年子女）住房

个人购买住房的情形		契税优惠政策
家庭唯一住房	90平方米以上	减按1.5%
	90平方米及以下	减按1％
家庭第二套改善性住房	90平方米及以下
	90平方米以上	减按2％

4.已缴纳契税的购房者，权属变更前退房的，退税，变更后退房的，不退税。

5.公租房经营管理单位购买住房作为公租房的，免契税。

6.对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

7.自2019年6月1日至2025年12月31日，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的，免征契税。

8.自2019年1月1日至2023年12月31日，对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。

2022年新增契税减免税政策：

1.信达、华融、长城和东方资产管理公司接受相关国有银行的不良债权，借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息，发生土地、房屋权属转移，免征契税。

2.决定撤销的金融机构在清算过程中催收债权时，接收债务方土地使用权、房屋所有权发生的权属转移，免征契税。

3.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。

4.对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收。

5.进行股份合作制改革后的农村集体经济组织承受原集体经济组织的土地、房屋权属，免征契税。

6.对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房，免征契税。

7.夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更，免征契税。

8.外国银行分行按照相关规定改制为外商独资银行（或其分行），改制后的外商独资银行（或其分行）承受原外国银行分行的房屋权属的，免征契税。

9.企、事业单位改制重组的契税政策：

（1）企业改制。

企业按照《中华人民共和国公司法》有关规定整体改制，包括非公司制企业改制为 有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%,且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

（2）事业单位改制。

事业单位按照国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

（3）公司合并。

两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

（4）公司分立。

公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

（5）企业破产。

企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《中华人民共和国劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工规定, 与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，对其承受所购企业土地、房屋权属，免征契税；与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，减半征收契税。

（6）资产划转。

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土 地、房屋权属的单位，免征契税。

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公 司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

（7）债权转股权。

经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

（8）划拨用地出让或作价出资。

以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

（9）公司股权（股份）转让。

在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

上述所称企业、公司，是指依照我国有关法律法规设立并在中国境内注册的企业、公司。所称投资主体存续，是指原改制重组企业、事业单位的出资人必须存在于改制重 组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。所称投资主体相同，是指公司分立前后 出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动。

四、征收管理

1.纳税义务发生时间：

（1）纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

（2）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。

（3）因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。

（4）因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。

发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。

2.纳税期限：纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。

3.纳税地点：土地、房屋所在地