第2章 增值税（三）

 

一、特定应税行为

（一）跨县（市、区）提供建筑服务

1.概述

适用情形	①不适用于：其他个人跨县（市区）提供建筑服务。 ②适用于：单位和个体工商户在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务
适用方法	①一般计税方法：一般纳税人老项目选择、新项目； ②简易计税方法：小规模、一般纳税人老项目、甲供工程、清包业务

 

2.预缴税额和申报纳税

纳税人	方法	预缴（发生地）	申报（机构地）
一般 纳税人	一般计税	应预缴税款=（全部价款和价外费用－支付的分包款）÷（1+9%）×2%（预征率）	应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+9%）×9%－进项税额-预缴税款
	简易计税	应预缴税款=（全部价款和价外费用－支付的分包款）÷（1+3%）×3%（征收率）	应纳税额=（全部价款和价外费用－支付的分包款）÷（1+3%）×3%－预缴税款
小规模纳税人

【BT提醒】小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，月销售额未超过起征点的，当期无需预缴税款。

【关联考点】我们复习一下，可以选择适用简易计税方法计税的有：

（1）一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务；

（2）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务；

①一般纳税人销售电梯的同时提供安装服务，其安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税；

②一般纳税人销售自产机器设备的同时提供安装服务，应分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税；

③一般纳税人销售外购机器设备的同时提供安装服务，如果已经按照兼营的有关规定，分别核算机器设备和安装服务的销售额，安装服务可以按照甲供工程选择适用简易计税方法计税；

（3）—般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务。

 

（二）转让不动产（不含房地产企业）

1.一般纳税人转让其取得的不动产

（1）一般纳税人转让其取得的不动产（区分新老项目、自建和非自建）

①2016年4月30日前取得（老项目）——选择简易计税方法

项目性质	不动产所在地预缴	机构所在地申报
非自建项目	增值税=转让差额÷（1+5%）×5%	同预缴
自建项目	增值税=出售全价÷（1+5%）×5%	同预缴

转让差额=取得的全部价款和价外费用－不动产购置原价或者取得不动产时的作价

出售全价=全部价款和价外费用

②2016年4月30日前取得（老项目）——选择一般计税方法；

2016年5月1日后取得（新项目）——适用一般计税方法（一般纳税人新项目只能采用一般计税方法）

【过关笔记】自建：无差额，全额预缴全额申报；注意：申报时分清一般方法还是简易办法。

非自建：看方法，简易方法差额预缴差额申报，一般方法差额预缴全额申报。

 

2.小规模纳税人转让其取得的不动产的（除个人转让其购买的住房）

项目性质	征收率	不动产所在地预缴	机构所在地申报
非自建项目	5%	增值税=转让差额÷（1+5%）×5%	同预缴
自建项目		增值税=出售全价÷（1+5%）×5%	同预缴

 

3.关于个体工商户和其他个人转让住房的规定

地区	出售住房的购买年限	普通住宅	非普通住宅
北、上、广、深	＜2年	5%的征收率全额纳税
	≥2年	免征	5%差额纳税
其他城市	＜2年	5%的征收率全额纳税
	≥2年	免征

【BT提醒】其他个人（自然人）销售不动产无须预缴，直接在不动产所在地缴纳；个体工商户要向住房所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。其他个人则无须预缴。

 

（三）不动产经营租赁服务

1.概述

（1）纳税人提供道路通行服务不在适用范围内。

（2）同样，异地都需要向不动产所在地主管税务机关预缴税款。

（3）不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的和其他个人，无须预缴。

（4）纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县(市、区）的，由直辖市或计划单列市税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。

 

2.一般纳税人出租不动产

取得时间	计税方法	不动产所在地A与机构所在地B	税务处理
2016年4月30日之前	简易计税	AB不同地	预缴：不动产所在地，租金÷（1+5%）×5% 申报：机构所在地，租金÷（1+5%）×5%－预缴
2016年5月1日后	一般计税	AB不同地	预缴：不动产所在地，租金÷（1+9%）×3%（预征率） 申报：机构所在地，租金÷（1+9%）×9%－进项税额-预缴

 

3.小规模纳税人出租不动产
 

纳税人类型	房屋类型	税务处理
单位		同地不预缴，不同地预缴（处理同上表简易计税方法）： 预缴：不动产所在地，租金÷（1+5%）×5% 纳税：机构所在地，租金÷（1+5%）×5%－预缴
个体工商户	非住房
	住房	同地不预缴，不同地预缴： 预缴：不动产所在地，租金÷（1+5%）×1.5% 纳税：机构所在地，租金÷（1+5%）×1.5%－预缴
其他个人	非住房	租金÷（1+5%）×5%
	住房	租金÷（1+5%）×1.5%

【关联考点】自2021年4月1日起，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

 

（四）房地产开发企业出售不动产缴纳增值税的规定

1.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用以下规定。自行开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。

2房地产开发企业

收到预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款

	一般纳税人		小规模纳税人
计税方法	适用一般计税方法	选择简易计税方法（老项目）	简易计税方法（新项目、老项目）
采取预收款方式销售预缴税款	税额=预收款÷（1+9%）×3%（预征率）	税额=预收款÷（1+5%）×3%（预征率）
申报税款	增值税=含税销售额÷（1+9%）×9%－进项税额－预缴税款	增值税=含税销售额÷（1+5%）×5%－预缴税款
含税销售额的 确定	含税销售额=全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款	含税销售额=全部价款和价外费用

【BT提醒】

（1）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

（2）支付的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。