第二章 增值税

（三）跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理

不适用于：其他个人跨县（市区）提供建筑服务。

适用于：单位和个体工商户在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。

一般计税方法：一般纳税人老项目选择、新项目；

简易计税方法：小规模、一般人老项目、甲供工程、清包业务。

【提示】老项目：建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，可以选择简易计税方法。

（四）转让不动产增值税征收管理

提示：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用该办法。

1.一般纳税人转让其取得的不动产（区分新老项目、自建和非自建）

（1）2016年4月30日前取得（老项目）——选择简易计税方法

转让差额=取得的全部价款和价外费用－不动产购置原价或者取得不动产时的作价

转让全额=全部价款和价外费用

（2）2016年4月30日前取得（老项目）——选择一般计税方法、2016年5月1日后取得（新项目）——适用一般计税方法（一般纳税人新项目只能采用一般计税方法）

【记忆小技巧】

自建：无差额，全额预缴全额申报；注意：申报时分清一般方法还是简易办法。

非自建：看方法，简易方法差额预缴差额申报，一般方法差额预缴全额申报。

2.小规模纳税人（除其他个人之外）转让其取得的不动产：

　　按5%征收率

3.其他个人转让其购买的住房：向住房所在地税务机关申报。（个人销售自建自用的住房免税）

【提示】

应纳税额（差额纳税）=（全部价款和价外费用－购买住房价款）÷（1＋5%）×5%

应纳税额（全额纳税）=全部价款和价外费用÷（1＋5%）×5%

（五）不动产经营租赁服务

1.一般纳税人出租不动产的税务处理

【提示】

（1）同地不预缴，不同地预缴。

（2）如果采用简易计税，同上面原理，申报金额=预缴金额，实际缴纳金额为0（如果只有一个项目）

2.小规模纳税人出租不动产（月销售额未超过10万元的，当期无需预缴税款）

【记忆贴士】其他个人无预缴；住房征收率1.5%；

（六）房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理

适用：房企销售自行开发的房地产项目（包括土地开发和房屋开发）

1.预缴和缴纳税款

2.一般计税方法（房地产新项目）

（1）销售额差额计税：

销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋9%）

【解释】公式中“支付的土地价款”：是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益、取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费等。

当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

（2）预缴税款：采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应预缴税款＝预收款÷（1＋9%）×3%

七、简易计税方法应纳税额的计算

基本公式：应纳税额=销售额（不含增值税）×征收率

（1）销售额：这里的销售额跟第五节所讲述的销售额所包含的内容是一致的，也是包含了全部价款和价外费用，但是不包含按3%的征收率收取的增值税税额。

但是在简易计税方法中，题目通常是给的价税合计的金额，因此，需要做价税分离，公式为：

销售额=含税销售额÷（1+征收率）

（2）按简易计税方法不得抵扣进项税额

八、进口货物征税

进口货物，按照组成计税价格和规定的税率计算应纳税额。

计算公式：

组成计税价格=关税完税价格+关税+消费税

应纳税额=组成计税价格×税率

也等于：

应纳税额=关税完税价格×（1+关税率）/（1-消费税率）×增值税率