第十六章 契税法

一、征税范围

契税的征税对象是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属。

1.国有土地使用权出让（契税是承受方缴纳的，不是出卖方，所以国有土地使用权出让也需要缴纳）

国有土地使用权出让，受让者应向国家缴纳出让金，以出让金为依据计算缴纳契税。不得因减免土地出让金而减免契税。

2.土地使用权转让

土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

3.房屋买卖

（1）以房屋抵债或实物交换房屋为视同房屋买卖，应当缴税；对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

（2）以房产作投资、入股，也涉及权属转移，产权承受方需要缴纳契税；

但是，以自有房产投入本人独资经营的企业，由于其本质上并没有转移权属，所以免纳契税。

（3）买房拆料或翻建新房，应照章征收契税

4.房屋赠与

房屋的受赠人要按规定缴纳契税（法定继承人除外，注意跟土地增值税的对比，土地增值税是赠与直系亲属和公益事业不征税）

5.房屋交换

【例题1·单选题】下列行为中，应当缴纳契税的是（    ）。（2018年） A.公租房经营企业购买住房作为公租房 B.个人以自有房产投入本人独资经营的企业 C.企业将自有房产与另一企业的房产等价交换 D.企业以自有房产投资于另一企业并取得相应的股权 【答案】 D 【解析】选项A，公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税。选项B，个人以自有房产作股投入本人独资经营的企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故不缴纳契税。选项C，等价交换房屋、土地权属的，免征契税。选项D，企业以自有房产投资于另一企业并取得相应的股权，发生权属变更，应当缴纳契税。

二、计税依据、应纳税额计算

应纳税额计算：应纳税额=计税依据×税率

转让方式	计税依据
出让、出售和买卖	成交价格
赠与	参照市场价格核定
不动产交换	价格差额（补价的一方交税）
划拨方式的土地使用权转让	房地产转让者以补交的土地使用权出让费用或者土地收益
个人无偿赠与不动产	受赠人全额征收契税（法定继承人除外）
房屋附属设施	不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的	不征收契税
	分期付款方式购买	合同规定的总价款
	承受的附属设施权属如单独计价的	按照适用税率征收
	承受的附属设施与房屋统一计价的	与房屋相同的税率

 

【例题2·多选题】下列关于契税计税依据的表述中，正确的有（      ）。（2014年B卷） A.购买的房屋以成交价格作为计税依据 B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据 C.采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据 D.转让以划拨方式取得的土地使用权以补交的土地使用权出让金作为计税依据 【答案】ABD 【解析】选项A，房屋买卖，以成交价格为契税计税依据；选项B，土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定契税的计税依据；选项C，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；选项D，以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

三、契税优惠的一般规定

1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税

2、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。

3、土地、房屋被县级人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免

4、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税

5、外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员，免征契税。

6、公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税

7、对个人购买家庭住房的：

个人购买住房的情形		契税优惠政策
城镇职工按规定第一次购买公有住房（含按政策经批准的集资房、房改房）		免征契税
唯一住房	90平米及以下的	减按1%税率征收
	90平米以上的	减按1.5%税率征收
第二套住房	90平米及以下的	减按1%税率征收
	90平米以上的	减按2%税率征收

 

【例题3·单选题】下列关于契税征管制度的表述中，正确的是（    ）。（2011年） A.对承受国有土地使用权所支付的土地出让金应计征契税 B.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属免征契税 C.对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的免征契税 D.以自有房产作股投资于本人独资经营的企业应按房产的市场价格缴纳契税 【答案】A 【解析】法定继承人承受死者生前的房屋权属，免征契税，选项B错误；个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，90平米以上减按1.5%税率征税，90平米及以下的，减按1%税率征税；选项C错误；自有房产作股投资于本人独资经营的企业，免征契税，选项D错误。

四、纳税期限

1、纳税义务发生时间：纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天

2、纳税期限：自纳税义务发生之日起10日内

3、纳税地点：土地、房屋所在地的征收机关缴纳

第十七章 耕地占用税法

一、征税范围

包括用于建设建筑物、构筑物或从事其他非农业建设而占用的国家和集体所有的耕地。

耕地包括从事农业种植的土地，也包括菜地；花圃、苗圃、茶园、果园、桑园等园地和其他种植经济林木的土地；鱼塘。

二、税率、计税依据和应纳税额的计算

1.税率

在人均耕地低于0.5亩的地区，省、自治区、直辖市可以根据当地经济发展情况，适用税额可以适当提高，但最多不得超过当地适用税额的50%。

占用基本农田的，应当按照适用税率加征150%。

【链接】城镇土地税相应规定：经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

2.计税依据

耕地占用税以纳税人实际占用的属于耕地占用税征税范围的土地面积为计税依据。

3.税额计算

应纳税额=应税土地面积（平方米）×适用定额税率

三、税收优惠

1.免征耕地占用税：

（1）军事设施占用耕地；

（2）学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地；

（3）农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民，在规定用地标准内新建自用住宅，免征耕地占用税。

2.减征耕地占用税

（1）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。

（2）农村居民在规定标准以内占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。

其中，农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免征耕地占用税。

免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。

（3）纳税人临时占用耕地，是指经自然资源主管部门批准，在一般不超过2年内临时使用耕地并且没有修建永久性建筑物的行为。（2020年新增）

（4）因挖损、采矿塌陷、压占、污染等损毁耕地属于税法所称的非农业建设，应依照税法规定缴纳耕地占用税；自自然资源、农业农村等相关部门认定损毁耕地之日起3年内依法复垦或修复，恢复种植条件的，办理退税。（2020年新增）

【例题1·单选题】下列单位占用的耕地中，应减征耕地占用税的是（    ）。（2018年） A.港口 B.幼儿园 C.养老院 D.省政府批准成立的技工学校 【答案】A 【解析】选项A，铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。选项BCD，学校、幼儿园、社会福利机构、医疗机构占用耕地，免征耕地占用税。

四、征收管理

1.纳税义务发生时间

耕地占用税由税务机关负责征收。

纳税人应当自纳税义务发生之日起三十日内申报缴纳耕地占用税。

2.纳税申报。

（1）纳税人占用耕地，应当在耕地所在地申报纳税。

（2）纳税人因建设项目施工或者地质勘查临时占用耕地，应当依照本法的规定缴纳耕地占用税。纳税人在批准临时占用耕地期满之日起一年内依法复垦，恢复种植条件的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。

（3）建设直接为农业生产服务的生产设施而占用农用地的，不征收耕地占用税