第十四章 房产税

一、纳税义务人

1.产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；

2.产权出典的由承典人缴纳；

3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税；

4.无租使用其他单位房产的单位和个人，使用人代为缴纳房产税（按照房产余值）。

【例题1·多选题】 以下关于房产税纳税人的表述中，正确的有（）。（2012年AB卷） A.外籍个人不缴纳房产税 B.房屋产权出典的，承典人为纳税人 C.房屋产权属于集体所有的，集体单位为纳税人 D.房屋产权未确定及租典纠纷未解决的，代管人或使用人为纳税人 【答案】 BCD 【解析】选项A，房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳。其中个人指个体工商户、中国公民、外籍人员等。

二、征税范围

1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱）。

【提示】要注意房产不等于建筑物。

2.征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村

【例题2·单选题】下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。（2014年AB卷） A.农村的居住用房 B.建在室外的露天游泳池 C.个人拥有的市区经营性用房 D.尚未使用或出租而待售的商品房 【答案】 C 【解析】选项A，房产税的征税范围不包括农村；选项B，建在室外的露天泳游池不属于房产，不征收房产税；选项D，房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

三、应纳税额的计算

情形	税率	计税依据	应纳税额的计算
从价计征	1.2%	按房产原值一次减除10%~30%后的余值计征（各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定）	（1）房产原值是“账簿”中的房屋原价（不是折旧后的价值）； （2）无论会计上如何核算，房产原值都应当包含地价，包括为取得土地使用权支付的地价款、开发土地发生的成本费用等； （3）宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价； （4）房产原值应当包含与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 （5）对房屋和附属设施进行改扩建的，要相应增加房屋的原值； （6）以房屋进行投资联营的，实质上承担风险的，按照余值纳税，实际上属于出租的，那按照租金纳税； （7）地下建筑物要照章纳税，如果是跟地上建筑物连为一体的地下建筑物，那么就跟地上建筑物一样纳税； （8）如果是独立的地下建筑物，那就可以再进行一定的折算，其中工业用途房产，以房屋原价的50%—60%作为应税房产原值，商业和其他用途的以房产原价70%-80%作为应税房产原值； （9）融资租赁房屋，自合同约定开始日的次月起（合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起）按照计税余值进行交税，不是按照租金收入。
从租计征	12%	按房产出租的租金收入计征	（1）如果以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平确定 （2）如有免收租金期间，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税

【注】对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

从价计征：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%

从租计征：应纳税额=租金收入×12%（或4%）

【特别归纳】个人出租住房，应缴纳的税种及对应税率（征收率）如下：

税种	税率（征收率）
增值税	按5%的征收率减按1.5%
房产税	4%
个人所得税	10%

四、税收优惠

1、国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

2、由国家财政部门拨付事业经费的单位（如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园等），本身业务范围内使用的房产免征房产税。

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。

4、个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

5、经财政部批准免税的其他房产。

（1）非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用房产，免征房产税。

（2）从2001年1月1日起，按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

（3）经营公租房的租金收入，免征房产税。

6.自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税。

7.自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产，免征房产税。

8.自2019年1月1日至2021年12月31日，对高校学生公寓免征房产税。

9.自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税。（2020年新增）

10.自2019年1月1日至2020年12月31日，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税；对供热企业其他厂房及土地，应当按照规定征收房产税。（2020年新增）

五、征收管理

1.纳税义务起始时间

纳税人处置房产情形	何时开始缴纳房产税
将原有房产用于生产经营	从生产经营之月起（只有这一个“当月”，其他都是次月）
自行新建房屋用于生产经营	从建成之次月起
委托施工企业建设的房屋	从办理验收手续的次月起
购置新建商品房	自房屋交付使用之次月起
购置存量房	自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起
出租、出借房产	自交付出租、出借房产之次月起
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房	自房屋使用或交付之次月起

2.纳税期限。房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。

3.纳税地点。房产税在房产所在地缴纳。

4.征收机关。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

【例题3·多选题】下列关于房产税纳税义务发生时间的表述中，正确的有（    ）。（2018年） A.纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳房产税 B.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之月起缴纳房产税 C.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税 D.房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之次月起缴纳房产税 【答案】 ACD

第十五章 城镇土地使用税

一、征税范围

包括城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。其他的土地不需要缴纳。注意不包括农村。

二、最低税额标准

经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额标准的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

三、计税依据

城镇土地使用税以纳税义务人实际占用的土地面积为计税依据。

纳税义务人实际占用土地面积按下列方法确定：

优先级顺序	详细规定
（1）测定面积	凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。
（2）证书确认的面积	尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。
（3）先申报再调整	尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，等到核发土地使用证以后再作调整。

地下建筑用地征税：

（1）对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

（2）对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

四、应纳税额的计算

全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额

【例题1·单选题】甲企业位于某经济落后地区，2011年12月取得一宗土地的使用权（未取得土地使用证书），2012年1月已按1500平方米申报缴纳城镇土地使用税。2012年4月该企业取得了政府部门核发的土地使用证书，上面注明的土地面积为2000平方米。已知该地区适用每平方米0.9元～18元的固定税额，当地政府规定的固定税额为每平方米0.9元，并另按照国家规定的最高比例降低税额标准。则2012年该企业应该补缴的城镇土地使用税为（）。（2012年AB卷） A.0元                B.315元            C.945元           D.1260元 【答案】 B 【解析】经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的30%，所以降低额最高为0.9×30%=0.27（元），则适用的城镇土地使用税每平方米税额=0.9-0.27=0.63（元）；2012年1月已经缴纳的城镇土地使用税=1500×0.63=945（元），应缴纳的城镇土地使用税=2000×0.63=1260（元），则该企业2012年应该补缴的城镇土地使用税=1260-945=315（元）。

五、税收优惠

（一）法定免缴土地使用税的优惠

1、国家机关、人民团体、军队自用的土地（办公用地和公务用地）

2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地（如学校的教学楼、操场、食堂等用地）

3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地

【提示】这里只包括宗教仪式以及宗教人士生活用地及公共参观游览的用地及管理单位的办公用地。不包括在上述地点设置的其他场所占地，比如：影剧院、饮食部、茶社等占用的土地。

4. 市政街道、广场、绿化地带等公共用地
5. 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

【提示】这里指的生产用地是直接从事种植养殖、饲养的专业用地，不包括农副产品加工场地和生活办公用地。

6、经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5—10年。（省级税务局确定）

7、对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

8、企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税（一定要与其他用地明确区分，否则不免）。

9、免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位照章缴纳！纳税单位和免税单位共同使用的，按照所占建筑面积的比例分摊！

10、中国人民银行总行及所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税

11、对企业的铁路专用线、公路等用地，在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇土地使用税（考点）

12、对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。（考点）

13、对盐场的盐滩、盐矿的矿井用地，暂免。

14、自2019年1月1日至2021年12月31日，对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用（包括自用和承租、下同）的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。

15、对石油天然气生产建设中用于地质勘探、钻井、井下作业、油气田地面工程等施工临时用地暂免征收。

16、到2019年12月31日止，对物流企业自有（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地，减按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。

17、自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征城镇土地使用税。

18、自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的土地，免征城镇土地使用税。

19、自2019年1月1日至2021年12月31日，对城市公交站场、道路客运站场、城市轨道交通系统运营用地，免征城镇土地使用税。（2020年新增）

20、自2019年1月1日至2020年12月31日，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征城镇土地使用税；对供热企业其他厂房及土地，应当按照规定征收城镇土地使用税。（2020年新增）

（二）省、自治区、直辖市税务局确定减免土地使用税的优惠

1、个人所有的居住房屋及院落用地

2、房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地

3、免税单位职工家属的宿舍用地

4、集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地

【例题2·多选题】下列土地中，属于法定免缴城镇土地使用税的有（    ）。（2018年） A.名胜古迹自用土地 B.个人所有的居住房屋用地 C.免税单位无偿使用纳税单位的土地 D.国家财政部门拨付事业经费的学校用地 【答案】 ACD 【解析】选项B，属于省、自治区、直辖市地方税务局确定的土地使用税减免优惠，不是“法定减免”。

六、征收管理

1、纳税义务起始时间

情况	纳税义务发生时间
购置新建商品房	房屋交付使用之次月起
购置存量房	房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起
出租、出借房地产	交付出租出借房产之次月起
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的	应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税
新征用的耕地	批准征用之日起满一年时
新征用的非耕地	批准征用次月起

2、纳税期限。按年计算，分期缴纳。

3、纳税地点。城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地。

4、征收机构。由土地所在地的税务机关负责征收。

【例题3·多选题】下列关于城镇土地使用税纳税义务发生时间的表述中，正确的有（  ）。（2017年） A.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税 B.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳城镇土地使用税 C.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满6个月时开始缴纳城镇土地使用税 D.纳税人出租房产，自合同约定应付租金日期的次月起缴纳城镇土地使用税 【答案】AB 【解析】选项C，纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税。选项D，纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳城镇土地使用税。