第十四章 房产税

一、纳税义务人

二、征税范围

征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村

三、应纳税额的计算

情形	税率	计税依据	应纳税额的计算
从价计征	1.2%	按房产原值一次减除10%~30%后的余值计征（各地扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定）	（1）房产是“账簿”中的房屋原价（不是折旧后的价值）； （2）无论会计上如何核算，房产原值都应当包含地价，包括为取得土地使用权支付的地价款、开发土地发生的成本费用等； （3）宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价； （4）房产原值应当包含与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施 （5）对房屋和附属设施进行改扩建的，要相应增加房屋的原值； （6）以房屋进行投资联营的，真的承担风险的，按照余值纳税，实际上属于出租的，那按照租金纳税； （7）地下建筑物要照章纳税，如果是跟地上建筑物连为一体的地下建筑物，那么就跟地上建筑物一样纳税； （8）如果是独立的地下建筑物，那就可以再进行一定的折算，其中工业用途房产，以房屋原价的50%—60%作为应税房产原值，商业的以房产原价70%-80%作为应税房产原值； （9）融资租赁房子，从下月起按照计税余值进行交税，不是按照租金收入。
从租计征	12%	按房产出租的租金收入计征	（1）如果以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平确定 （2）如有免收租金期间，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税

【注】个人出租住房，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。

从价计征：应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%

从租计征：应纳税额=租金收入×12%（或4%）

四、税收优惠

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位（如学校、医疗卫生单位、托儿所、幼儿园等），本身业务范围内使用的房产免征房产税。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。

4.个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

5.经财政部批准免税的其他房产。

（1）非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用房产，免征房产税。

（2）从2001年1月1日起，按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

（3）经营公租房的租金收入，免征房产税。

6.自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税。

7.自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产，免征房产税。

8.自2019年1月1日至2021年12月31日，对高校学生公寓免征房产。

五、征收管理

1.纳税义务起始时间

纳税人处置房产情形	何时开始缴纳房产税
将原有房产用于生产经营	从生产经营之月起（只有这一个“当月”，其他都是次月）
自行新建房屋用于生产经营	从建成之次月起
委托施工企业建设的房屋	从办理验收手续的次月起
购置新建商品房	自房屋交付使用之次月起
购置存量房	自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起
出租、出借房产	自交付出租、出借房产之次月起
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房	自房屋使用或交付之次月起

注：这里的“当月或者次月”是指以前不缴纳房产税（比如正在建造，还未购买），然后开始缴纳房产税的时间是“当月和次月”；这跟“当年一直缴纳房产税，但是前面几个月按照计税余值，后面几个月从租计征”有本质区别，当年一直缴纳房产税的情况，按照实际的时间处理即可。

2.纳税期限。房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

3.纳税地点。房产税在房产所在地缴纳。

4.征收机关。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

第十五章 城镇土地使用税

一、征税范围

包括城市、县城、建制镇和工矿区内的国家所有和集体所有的土地。其他的土地不需要缴纳。

二、最低税额标准

经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额标准的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

三、计税依据

城镇土地使用税以纳税义务人实际占用的土地面积为计税依据。

纳税义务人实际占用土地面积按下列方法确定：

优先级顺序	详细规定
（1）测定面积	凡由由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。
（2）证书确认的面积	尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。
（3）先申报再调整	尚未核发土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，等到核发土地使用证以后再作调整。

地下建筑用地征税：

（1）对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。

（2）对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

四、应纳税额的计算

全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）×适用税额

五、税收优惠

（一）法定免缴

1.国家机关、人民团体、军队自用的土地（办公用地和公务用地）

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地（学校的教学楼、操场、食堂等用地）

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地

4.市政街道、广场、绿化地带等公共用地

5.直接用于农、林、牧、渔业的生产用地（不包括农副产品加工场地和生活办公用地）。

6.经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土地使用税5—10年。（省级税务局确定）

7.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的土地，免征城镇土地使用税。

8.企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，免征城镇土地使用税（一定要与其他用地明确区分，否则不免）。

9.免税单位无偿使用纳税单位的土地，免征城镇土地使用税。纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位照章缴纳！纳税单位和免税单位共同使用的，按照所占建筑面积的比例分摊！

10.中国人民银行总行及所属分支机构自用的土地，免征城镇土地使用税

11.对企业的铁路专用线、公路等用地，在厂区以外、与社会公用地段未加隔离的，暂免征收城镇土地使用税（考点）

12.对企业厂区以外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免征收城镇土地使用税。（考点）

13.对盐场的盐滩、盐矿的矿井用地，暂免。

14.对石油天然气生产建设中用于地质勘探、钻井、井下作业、油气田地面工程等施工临时用地暂免征收。

（二）省、自治区、直辖市地方税务局确定减免土地使用税的优惠

1.个人所有的居住房屋及院落用地

2.房产管理部门在房租调整改革前经租的居民住房用地

3.免税单位职工家属的宿舍用地

4.集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地

六、征收管理

1.纳税义务起始时间

情况	纳税义务发生时间
购置新建商品房	房屋交付使用之次月起
购置存量房	房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起
出租、出借房地产	交付出租出借房产之次月起
以出让或转让方式有偿取得土地使用权的	应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税
新征用的耕地	批准征用之日起满一年时
新征用的非耕地	批准征用次月起

注：使用城镇土地，一般是从次月起发生纳税义务，只有新征用耕地是在批准使用之日起满一年时开始纳税。

2.纳税期限、纳税地点和征收机构

（1）纳税期限。按年计算，分期缴纳，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。

（2）纳税地点。城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。

（3）征收机构。城镇土地使用税的属地性强。

第十六章 契税法

一、征税范围

契税的征税对象是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属。

1.国有土地使用权出让（契税是承受方缴纳的，不是出卖方，所以国有土地使用权出让也需要缴纳）

国有土地使用权出让，受让者应向国家缴纳出让金，以出让金为依据计算缴纳契税。不得因减免土地出让金而减免契税。

2.土地使用权转让

土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

3.房屋买卖

（1）以房屋抵债或实物交换房屋为视同销售，应当缴税；对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。

（2）以房产作投资、入股，也涉及权属转移，产权承受方需要缴纳契税；

但是，以自有房产投入本人独资经营的企业，由于其本质上并没有转移权属，所以免纳契税。

（3）买房拆料或翻建新房，应照章征收契税

4.房屋赠与

房屋的受赠人要按规定缴纳契税（法定继承人除外，注意跟土地增值税的对比，土地增值税是赠与直系亲属和公益事业不征税）

5.房屋交换

二、计税依据、应纳税额计算

应纳税额计算：应纳税额=计税依据×税率

转让方式	计税依据
出让、出售和买卖	成交价格
赠与	参照市场价格核定
不动产交换	价格差额（补价的一方交税）
划拨方式的土地使用权转让	房地产转让者以补交的土地使用权出让费用或者土地收益
个人无偿赠与不动产	受赠人全额征收契税（法定继承人除外）
房屋附属设施	不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的	不征收契税
	分期付款方式购买	合同规定的总价款
	承受的附属设施权属如单独计价的	按照适用税率征收
	承受的附属设施与房屋统一计价的	与房屋相同的税率

【例题1·多选题】下列关于契税计税依据的表述中，正确的有（      ）。（2014年B卷） A.购买的房屋以成交价格作为计税依据 B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据 C.采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据 D.转让以划拨方式取得的土地使用权以补交的土地使用权出让金作为计税依据 【答案】ABD 【解析】选项A，房屋买卖，以成交价格为契税计税依据；选项B，土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定契税的计税依据；选项C，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；选项D，以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

三、契税优惠的一般规定

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税

 

2.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。

3.土地房屋被县级人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免

4.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税

5.外国驻华使馆、领馆免税

6.公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税

7.对个人购买家庭住房的：

个人购买住房的情形		契税优惠政策
城镇职工按规定第一次购买公有住房（含按政策经批准的集资房、房改房）		免征契税
唯一住房	90平米及以下的	减按1%税率征收
	90平米以上的	减按1.5%税率征收
第二套住房	90平米及以下的	减按1%税率征收
	90平米以上的	减按2%税率征收

四、契税优惠的特殊规定

特殊行为	具体情况	契税政策
企业改制	非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司变更为股份有限公司，股份有限公司变更为有限责任公司，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制后（变更）后公司承受原企业土地、权属。	免征
事业单位改制	事业单位按照国家规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属	免征
企业合并	合并的企业承受各方的土地、房屋权属的	免征
企业分立	分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原土地、房屋权属的	免征
债权转股权	经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属	免征
资产划转	对承受县级以上人民政府或国有资产监督管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位	免征
	同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的划转 母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。
企业破产	债权人（包括破产企业职工）承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的	免征
	非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的	减半征收
	非债权人承受破产企业土地、房屋权属，与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的	免征

 

【例题1·多选题】下列方式获取的房屋权属中，可以免征契税的有（  ）。（2017年） A.以实物交换取得的房屋权属                  B.因买房拆料取得的房屋权属 C.全资子公司承受的母公司划转的房屋权属      D.债权人承受破产企业抵偿债务的房屋权属 【答案】CD 【解析】选项A，以实物交换取得的房屋权属，视同房屋买卖，按房屋现值缴纳契税。选项B，因买房拆料取得的房屋权属，照章征收契税。选项C，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。选项 D，企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税。

五、纳税期限

1、纳税义务发生时间：纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天

2、纳税期限：自纳税义务发生之日起10日内

3、纳税地点：土地、房屋所在地的征收机关缴纳

4、对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记之后退还的，不予退还已纳契税。

 

第十七章 耕地占用税法

一、征税范围

二、税率、计税依据和应纳税额的计算

1.税率

在人均耕地低于0.5亩的地区，省、自治区、直辖市可以根据当地经济发展情况，适用税额可以适当提高，但最多不得超过当地适用税额的50%。占用基本农田的，应当按照适用税率加征150%。

【链接】城镇土地税相应规定：经济落后地区，土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的30%。经济发达地区的适用税额标准可以适当提高，但须报财政部批准。

2.计税依据

耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据。

3.税额计算

应纳税额=纳税人实际占用的耕地面积×适用税额标准

三、税收优惠

1.免征耕地占用税：

（1）军事设施占用耕地；

（2）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

（3）农村烈士遗属、因公牺牲军人遗属、残疾军人以及符合农村最低生活保障条件的农村居民，在规定用地标准内新建自用住宅，免征耕地占用税。

2.减征耕地占用税

（1）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。

（2）农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。其中，农村居民经批准搬迁，新建自用住宅占用耕地不超过原宅基地面积的部分，免征耕地占用税。

四、征收管理与纳税申报

1.获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。

2.临时占用耕地先纳税，在批准临时占用耕地期满之日起一年内依法复垦，恢复种植条件的，全额退还已经缴纳的耕地占用税。

3.建设直接为农业生产服务的生产设施而占用林地、牧草场等规定的农用地的，不征收耕地占用税。

【例题1·多选题】下列关于耕地占用税的表述中，正确的有（    ）。（2010年） A.建设直接为农业生产服务的生产设施而占用农用地的，不征收耕地占用税 B.获准占用耕地的单位或者个人，应当在收到土地管理部门的通知之日起60日内缴纳耕地占用税 C.免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税 D.纳税人临时占用耕地，应当依照规定缴纳耕地占用税，在批准临时占用耕地的期限内恢复原状的，可部分退还已经缴纳的耕地占用税 【答案】AC