第二章 增值税

1.一般纳税人出租

其2016年4月30日前取得的不动产

可以选择适用简易计税方法，按照5%征收率计算缴纳应纳税额

应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×5%

其2016年5月1日后取得的不动产

应当按照3%的预征率在不动产所在地缴纳，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报

应预缴税款=含税销售额÷（1+10%）×3%

2.小规模纳税人出租（不含个人出租住房）

单位

按照5%的征收率计算应纳税额

应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×5%

个体工商户

应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额

应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

3.其他个人（指自然人）出租

其取得的不动产

（不含住房）

应按照5%的征收率计算应纳税额

应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×5%

住房

应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额

应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

4.一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费

可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额

【例题21·单选题】某公司为一般纳税人，2018年8月将自有办公用房（该办公楼于2014年取得）出租并一次性预收两年的含税租金收入48万元，该办公用房9月交付承租人使用，该公司8月应缴纳的增值税为（      ）。（2015年）

A.0.48万元                                   B.0.8万元

C.1.44万元                                   D.2.29万元

【答案】D

【解析】一般纳税人出租不动产（2016年4月30日前取得），可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人销售货物或服务的，采取预收款方式的，其增值税纳税义务发生时间为收到预收款的当天。所以一次性收取租金48万元全额计征增值税。该公司8月应缴增值税=48÷（1+5%）×5%=2.29（万元）。

一般纳税人

小规模纳税人

出租

出租自行开发的房地产老项目

可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

按照5%的征收率计算应纳税额

其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目

应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

出售

销售自行开发的房地产项目

一般情况：

（1）销售额：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）

（2）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%的征收率缴纳。

应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

（不得扣除对应的土地价款）

预缴税款

房地产开发企业的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照10%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

【例题22·计算题】某商贸公司（有进出口经营权）10月进口货物一批。该批货物在国外的买价为40万元，另该批货物运抵我国海关前发生的包装费、运输费、保险费等共计20万元。货物报关后，公司按规定缴纳了进口环节的增值税并取得了海关开具的海关进口增值税专用缴款书。假定该批进口货物在国内全部销售，取得不含税销售额80万元。

相关资料：货物进口关税税率为15%，增值税税率为16%。

请按下列顺序回答问题

（1）计算关税的组成计税价格

（2）计算进口环节应纳的进口关税

（3）计算进口环节应纳增值税的组成计税价格

（4）计算进口环节应缴纳增值税的税额

（5）计算国内销售环节的销项税额

（6）计算国内销售环节应缴纳增值税税额

【答案】

（1）关税的组成计税价格=40+20=60（万元）

（2）应缴纳进口关税=60×15%=9（万元）

（3）进口环节应纳增值税的组成计税价格=60+9=69（万元）

（4）进口环节应缴纳增值税的税额=69×16%=11.04（万元）

（5）国内销售环节的销项税额=80×16%=12.8（万元）

（6）国内销售环节应缴纳增值税税额=12.8-11.04=1.76（万元）