第十六章 契税法

【例题1·单选题】下列行为中，应当缴纳契税的是（    ）。（2018年）

A.公租房经营企业购买住房作为公租房

B.个人以自有房产投入本人独资经营的企业

C.企业将自有房产与另一企业的房产等价交换

D.企业以自有房产投资于另一企业并取得相应的股权

【答案】 D

【解析】选项A，公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税。选项B，个人以自有房产作股投入本人独资经营的企业，因未发生权属变化，不需办理房产变更手续，故不缴纳契税。选项C，等价交换房屋、土地权属的，免征契税。选项D，企业以自有房产投资于另一企业并取得相应的股权，发生权属变更，应当缴纳契税。
 

【例题2·多选题】甲企业2016年3月以自有房产对乙企业进行投资并取得了相应的股权，办理了产权过户手续。经有关部门评估，该房产的现值为24000万元。当月丙企业以股权方式购买该房产并办理了过户手续，支付的股份价值为30000万元。下列各企业计缴契税的处理中，正确的有（      ）。（2016年）

A.乙企业向丙企业出售房屋不缴纳契税

B.甲企业以房产投资的行为不缴纳契税

C.丙企业按30000万元作为计税依据计缴契税

D.乙企业从甲企业取得房屋按房产现值24000万元作为计税依据计缴契税

【答案】ABCD

【解析】选项AB，契税是以在中国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，甲企业以房产投资、乙企业向丙企业出售房屋，二者都属于转让方，不缴纳契税；选项C，房屋买卖，承受方以股份方式购买出售方房屋产权的，按取得房产买价，由承受方丙企业缴纳契税。选项D，以房产作投资、入股，视同房屋买卖，以成交价格为计税依据，由承受方乙企业缴纳契税。

【例题3·单选题】赠与房屋时，计算应纳契税的计税依据是（  ）。（2017年）

A.房屋原值                
B.摊余价值               
C.协议价格               
D.市场价格 

【答案】D

【解析】土地使用权赠与、房屋赠与，契税的计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

【例题4·单选题】甲企业2016年1月因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元，经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务。该房产的原值5000万元，净值2000万元，评估现值9000万元。乙企业支付了差价款6000万元，双方办理了产权过户手续。则乙企业计缴契税的计税依据是（      ）。（2016年）

A.2000万元            
B.5000万元                   
C.6000万元            
D.9000万元

【答案】D

【解析】以房产抵债的，视同房屋买卖，应由产权承受人，按房屋现值缴纳契税。
 

【例题5·多选题】下列关于契税计税依据的表述中，正确的有（      ）。（2014年B卷）

A.购买的房屋以成交价格作为计税依据

B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据

C.采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据

D.转让以划拨方式取得的土地使用权以补交的土地使用权出让金作为计税依据

【答案】ABD

【解析】选项A，房屋买卖，以成交价格为契税计税依据；选项B，土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定契税的计税依据；选项C，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；选项D，以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

【例题6·单选题】下列情形中，免予缴纳契税的是（）。（2012年B卷）

A.买房拆料                       
B.受赠房产
C.交换价格相等的房屋             
D.承受国有土地使用权支付土地出让金

【答案】 C

【解析】选项A，买房拆料或翻建新房应照章征收契税；选项B，受赠房产，房屋的受赠人要按规定缴纳契税，只有个人赠与法定继承人，可以免税；选项C，房屋交换，交换价格相等时，免征契税，交换价格不等时，由多交付的一方缴纳契税；选项D，对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，要计征契税，不得因减免土地出让金而减免契税。

【例题7·单选题】下列关于契税优惠政策的表述中，正确的是（）。（2012年A卷）

A.某居民投资购买了一宗用于建造幼儿园的土地，可以免征契税

B.某退休林场工人到某山区购买了一片荒丘用于开荒造林，应减半缴纳契税

C.某县城国有企业职工按规定第一次购买公有住房，应按1%优惠税率缴纳契税

D.某居民购买一套86平方米的普通住房作为家庭唯一住房，可减按1%税率缴纳契税

【答案】 D

【解析】选项A，国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税，居民不属于上述单位，故需要缴纳契税；选项B，承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；选项C，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；选项D，个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房，面积90平米以下的，减按1%征收契税。
 

【例题8·单选题】下列关于契税征管制度的表述中，正确的是（    ）。（2011年）

A.对承受国有土地使用权所支付的土地出让金应计征契税

B.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属免征契税

C.对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的免征契税

D.以自有房产作股投资于本人独资经营的企业应按房产的市场价格缴纳契税

【答案】A

【解析】法定继承人承受死者生前的房屋权属，免征契税，选项B错误；个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，90平米以上减按1.5%税率征税，90平米及以下的，减按1%税率征税；选项C错误；自有房产作股投资于本人独资经营的企业，免征契税，选项D错误。

【例题9·多选题】下列方式获取的房屋权属中，可以免征契税的有（  ）。（2017年）

A.以实物交换取得的房屋权属                  
B.因买房拆料取得的房屋权属
C.全资子公司承受的母公司划转的房屋权属      
D.债权人承受破产企业抵偿债务的房屋权属

【答案】CD

【解析】选项A，以实物交换取得的房屋权属，视同房屋买卖，按房屋现值缴纳契税。选项B，因买房拆料取得的房屋权属，照章征收契税。选项C，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。选项 D，企业依照有关法律法规规定实施破产，债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税。

【例题10·计算题】甲企业2018年度发生部分经营业务如下：

（1）1月份取得国有土地4000平方米，签订了土地使用权出让合同，记载的出让金额为4000万元，并约定当月交付；然后委托施工企业建造仓库，工程4月份竣工，5月份办妥了验收手续。该仓库在甲企业账簿“固定资产”科目中记载的原值为9500万元。

（2）3月份该企业因为生产规模扩大，购置了乙企业的仓库1栋，产权转移书据上注明的不含税交易价格为1200万元，在企业“固定资产”科目上记载的原值为1250万元，取得了房屋权属证书。

（其他相关资料：已知当地省政府规定的房产税计算余值的扣除比例为30%，契税税率4%，城镇土地使用税税率20元/平方米，产权交易印花税税率0.5‰。）

要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题。

（1）计算业务（1）甲企业应缴纳的契税、印花税。

（2）计算业务（1）甲企业2018年应缴纳的房产税、城镇土地使用税。

（3）计算业务（2）甲企业应缴纳的契税、印花税。

（4）计算业务（2）甲企业2018年应缴纳的房产税。（2014年B卷）

【本题答案】

（1）土地使用权出让合同应纳印花税=4000 ×10000×0.5‰=20000（元）

购置土地使用权应纳契税=4000×4%=160（万元）

（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营的，从建成之次月起缴纳房产税。建造的仓库应纳房产税=9500×（1-30%）×1.2%/12×7=46.55（万元）

纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。购置土地应纳城镇土地使用税=4000×20/12×11≈73333.33（元）

（3）购置仓库应纳契税=1200×4%=48（万元）

房屋权属证也就是房屋产权证，按5元/件缴纳印花税。购置仓库应纳印花税=1200×10000×0.5‰+1×5=6005（元）

（4）纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。房产原值，为“固定资产”科目中记载的房屋原价。购置仓库应纳房产税=1250×（1-30%）×1.2%/12×9=7.88（万元）。