契税的征税对象是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属。
1.国有土地使用权出让(契税是承受方缴纳的,不是出卖方,所以国有土地使用权出让也需要缴纳)
国有土地使用权出让,受让者应向国家缴纳出让金,以出让金为依据计算缴纳契税。不得因减免土地出让金而减免契税。
2.土地使用权转让
土地使用权的转让是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
3.房屋买卖
(1)以房屋抵债或实物交换房屋为视同销售,应当缴税;对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。
(2)以房产作投资、入股,也涉及权属转移,产权承受方需要缴纳契税;
但是,以自有房产投入本人独资经营的企业,由于其本质上并没有转移权属,所以免纳契税。
(3)买房拆料或翻建新房,应照章征收契税
4.房屋赠与
房屋的受赠人要按规定缴纳契税(法定继承人除外,注意跟土地增值税的对比,土地增值税是赠与直系亲属和公益事业不征税)
5.房屋交换
【例题1·单选题】下列行为中,应当缴纳契税的是( )。(2018年) A.公租房经营企业购买住房作为公租房 B.个人以自有房产投入本人独资经营的企业 C.企业将自有房产与另一企业的房产等价交换 D.企业以自有房产投资于另一企业并取得相应的股权 【答案】 D 【解析】选项A,公租房经营单位购买住房作为公租房的,免征契税。选项B,个人以自有房产作股投入本人独资经营的企业,因未发生权属变化,不需办理房产变更手续,故不缴纳契税。选项C,等价交换房屋、土地权属的,免征契税。选项D,企业以自有房产投资于另一企业并取得相应的股权,发生权属变更,应当缴纳契税。 |
【例题2·多选题】甲企业2016年3月以自有房产对乙企业进行投资并取得了相应的股权,办理了产权过户手续。经有关部门评估,该房产的现值为24000万元。当月丙企业以股权方式购买该房产并办理了过户手续,支付的股份价值为30000万元。下列各企业计缴契税的处理中,正确的有( )。(2016年) A.乙企业向丙企业出售房屋不缴纳契税 B.甲企业以房产投资的行为不缴纳契税 C.丙企业按30000万元作为计税依据计缴契税 D.乙企业从甲企业取得房屋按房产现值24000万元作为计税依据计缴契税 【答案】ABCD 【解析】选项AB,契税是以在中国境内转移土地、房屋权属为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税,甲企业以房产投资、乙企业向丙企业出售房屋,二者都属于转让方,不缴纳契税;选项C,房屋买卖,承受方以股份方式购买出售方房屋产权的,按取得房产买价,由承受方丙企业缴纳契税。选项D,以房产作投资、入股,视同房屋买卖,以成交价格为计税依据,由承受方乙企业缴纳契税。 |
应纳税额计算:应纳税额=计税依据×税率
转让方式 |
计税依据 |
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出让、出售和买卖 |
成交价格 |
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赠与 |
参照市场价格核定 |
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不动产交换 |
价格差额(补价的一方交税) |
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划拨方式的土地使用权转让 |
房地产转让者以补交的土地使用权出让费用或者土地收益 |
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个人无偿赠与不动产 |
受赠人全额征收契税(法定继承人除外) |
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房屋附属设施 |
不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的 |
不征收契税 |
分期付款方式购买 |
合同规定的总价款 |
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承受的附属设施权属如单独计价的 |
按照适用税率征收 |
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承受的附属设施与房屋统一计价的 |
与房屋相同的税率 |
【例题3·单选题】赠与房屋时,计算应纳契税的计税依据是( )。(2017年) A.房屋原值 【答案】D 【解析】土地使用权赠与、房屋赠与,契税的计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 |
A.2000万元 【答案】D 【解析】以房产抵债的,视同房屋买卖,应由产权承受人,按房屋现值缴纳契税。 |
【例题5·多选题】下列关于契税计税依据的表述中,正确的有( )。(2014年B卷) A.购买的房屋以成交价格作为计税依据 B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据 C.采取分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据 D.转让以划拨方式取得的土地使用权以补交的土地使用权出让金作为计税依据 【答案】ABD 【解析】选项A,房屋买卖,以成交价格为契税计税依据;选项B,土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定契税的计税依据;选项C,采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税;选项D,以划拨方式取得土地使用权,经批准转让房地产时,由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。 |
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税
2.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情减免。
3.土地房屋被县级人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,由省级人民政府确定是否减免
4.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,并用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税
5.外国驻华使馆、领馆免税
6.公租房经营单位购买住房作为公租房的,免征契税
7.对个人购买家庭住房的:
个人购买住房的情形 |
契税优惠政策 |
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城镇职工按规定第一次购买公有住房(含按政策经批准的集资房、房改房) |
免征契税 |
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唯一住房 |
90平米及以下的 |
减按1%税率征收 |
90平米以上的 |
减按1.5%税率征收 |
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第二套住房 |
90平米及以下的 |
减按1%税率征收 |
90平米以上的 |
减按2%税率征收 |
【例题6·单选题】下列情形中,免予缴纳契税的是()。(2012年B卷) A.买房拆料 【答案】 C 【解析】选项A,买房拆料或翻建新房应照章征收契税;选项B,受赠房产,房屋的受赠人要按规定缴纳契税,只有个人赠与法定继承人,可以免税;选项C,房屋交换,交换价格相等时,免征契税,交换价格不等时,由多交付的一方缴纳契税;选项D,对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金,要计征契税,不得因减免土地出让金而减免契税。 |
A.某居民投资购买了一宗用于建造幼儿园的土地,可以免征契税 B.某退休林场工人到某山区购买了一片荒丘用于开荒造林,应减半缴纳契税 C.某县城国有企业职工按规定第一次购买公有住房,应按1%优惠税率缴纳契税 D.某居民购买一套86平方米的普通住房作为家庭唯一住房,可减按1%税率缴纳契税 【答案】 D 【解析】选项A,国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税,居民不属于上述单位,故需要缴纳契税;选项B,承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,并用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税;选项C,城镇职工按规定第一次购买公有住房,免征契税;选项D,个人购买家庭唯一住房或第二套改善性住房,面积90平米以下的,减按1%征收契税。 |
【例题8·单选题】下列关于契税征管制度的表述中,正确的是( )。(2011年) A.对承受国有土地使用权所支付的土地出让金应计征契税 B.非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的房屋权属免征契税 C.对个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的免征契税 D.以自有房产作股投资于本人独资经营的企业应按房产的市场价格缴纳契税 【答案】A 【解析】法定继承人承受死者生前的房屋权属,免征契税,选项B错误;个人购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的,90平米以上减按1.5%税率征税,90平米及以下的,减按1%税率征税;选项C错误;自有房产作股投资于本人独资经营的企业,免征契税,选项D错误。 |
特殊行为 |
具体情况 |
契税政策 |
企业改制 |
非公司制企业改制为有限责任公司或股份有限公司,有限责任公司变更为股份有限公司,股份有限公司变更为有限责任公司,原企业投资主体存续并在改制(变更)后的公司中所持股权(股份)比例超过75%,且改制(变更)后公司承继原企业权利、义务的,对改制后(变更)后公司承受原企业土地、权属。 |
免征 |
事业单位改制 |
事业单位按照国家规定改制为企业,原投资主体存续并在改制后企业中出资(股权、股份)比例超过50%的,对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属 |
免征 |
企业合并 |
合并的企业承受各方的土地、房屋权属的 |
免征 |
企业分立 |
分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原土地、房屋权属的 |
免征 |
债权转股权 |
经国务院批准实施债权转股权的企业,对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属 |
免征 |
资产划转 |
对承受县级以上人民政府或国有资产监督管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位 |
免征 |
同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限责任公司之间土地、房屋权属的划转 母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资,视同划转,免征契税。 |
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企业破产 |
债权人(包括破产企业职工)承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的 |
免征 |
非债权人承受破产企业土地、房屋权属,与原企业30%以上职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的 |
减半征收 |
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非债权人承受破产企业土地、房屋权属,与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的 |
免征 |
【例题9·多选题】下列方式获取的房屋权属中,可以免征契税的有( )。(2017年) A.以实物交换取得的房屋权属 【答案】CD 【解析】选项A,以实物交换取得的房屋权属,视同房屋买卖,按房屋现值缴纳契税。选项B,因买房拆料取得的房屋权属,照章征收契税。选项C,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转,免征契税。选项 D,企业依照有关法律法规规定实施破产,债权人(包括破产企业职工)承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属,免征契税。 |
1、纳税义务发生时间:纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天
2、纳税期限:自纳税义务发生之日起10日内
3、纳税地点:土地、房屋所在地的征收机关缴纳
4、对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记之后退还的,不予退还已纳契税。
【例题10·计算题】甲企业2018年度发生部分经营业务如下: (1)1月份取得国有土地4000平方米,签订了土地使用权出让合同,记载的出让金额为4000万元,并约定当月交付;然后委托施工企业建造仓库,工程4月份竣工,5月份办妥了验收手续。该仓库在甲企业账簿“固定资产”科目中记载的原值为9500万元。 (2)3月份该企业因为生产规模扩大,购置了乙企业的仓库1栋,产权转移书据上注明的不含税交易价格为1200万元,在企业“固定资产”科目上记载的原值为1250万元,取得了房屋权属证书。 (其他相关资料:已知当地省政府规定的房产税计算余值的扣除比例为30%,契税税率4%,城镇土地使用税税率20元/平方米,产权交易印花税税率0.5‰。) 要求:根据上述资料,按照下列序号计算回答问题。 (1)计算业务(1)甲企业应缴纳的契税、印花税。 (2)计算业务(1)甲企业2018年应缴纳的房产税、城镇土地使用税。 (3)计算业务(2)甲企业应缴纳的契税、印花税。 (4)计算业务(2)甲企业2018年应缴纳的房产税。(2014年B卷) 【本题答案】 (1)土地使用权出让合同应纳印花税=4000 ×10000×0.5‰=20000(元) 购置土地使用权应纳契税=4000×4%=160(万元) (2)纳税人自行新建房屋用于生产经营的,从建成之次月起缴纳房产税。建造的仓库应纳房产税=9500×(1-30%)×1.2%/12×7=46.55(万元) 纳税人新征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税。购置土地应纳城镇土地使用税=4000×20/12×11≈73333.33(元) (3)购置仓库应纳契税=1200×4%=48(万元) 房屋权属证也就是房屋产权证,按5元/件缴纳印花税。购置仓库应纳印花税=1200×10000×0.5‰+1×5=6005(元) (4)纳税人购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,缴纳房产税。房产原值,为“固定资产”科目中记载的房屋原价。购置仓库应纳房产税=1250×(1-30%)×1.2%/12×9=7.88(万元)。 |