第十三章 土地增值税

情形

评估价格扣除额的确定

能取得评估价格

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

不能取得评估价格，但有购房发票

（1）按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

（2）对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

既没有评估价格，又不能提供购房发票

实行核定征收。

谁清算

情形

应当清算

纳税人应当清算

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的。

可以清算

税务机关可要求纳税人清算

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（4）省税务机关规定的其他情况。

可据实扣除的项目

（1）开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施：

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（2）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除。

（4）房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（5）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

可核定扣除项目

前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的。

不可扣除的项目

（1）扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

（2）房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（3）竣工后，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

（4）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

预征率限额

除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北部地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

纳税地点

土地增值税的纳税人应向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

纳税人是法人

①当转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖机关申报纳税即可；

②如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。

纳税人是自然人

①转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；

②当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，则在房地产坐落地的税务机关申报纳税。

纳税申报

申报期限

合同签订后7日内

提供材料

房屋及建筑物产权、土地使用权证书；土地转让、房产买卖合同；房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。