第二章 增值税

八、建筑业和销售不动产的特殊规定

（一）建筑服务

1.一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务

可以选择适用简易计税方法计税。

2.纳税人跨县（市）提供建筑服务

	适用一般计税方法	适用简易计税方法
应纳税额计算	以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。	应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。
申报纳税	应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报	纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
预缴税款	应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）÷（1+11%）×2%	应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%

（二）转让不动产增值税管理暂行办法（房地产开发企业不适用）

1.一般纳税人销售老房地产

2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法（5%），也可以选择一般计税方法（11%）。

2.一般纳税人及小规模纳税人转让不动产的增值税计算

纳税人	取得方式	计税方法	计税依据	税率	预缴（异地）		计算公式
					预缴依据	预征率
一般纳税人	自建	一般	全额	11%	全额	5%	预缴金额：（全部价款+价外费用）÷1.05×5% 回机构所在地申报金额：（全部价款+价外费用）÷1.11×11%-预缴金额
		简易		5%	全额	5%	预缴金额：（全部价款+价外费用）÷1.05×5% 回机构所在地申报金额：0
	外购	一般		11%	差额	5%	预缴金额：（全部价款+价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷1.05×5% 回机构所在地申报金额：（全部价款+价外费用）÷1.11×11%-预缴金额
		简易	差额	5%	差额	5%	预缴金额：（全部价款+价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷1.05×5% 回机构所在地申报金额：0
小规模（不含个人转让购买的住房）	自建		全额	5%	全额	5%	预缴金额：（全部价款+价外费用）÷1.05×5% 回机构所在地申报金融：0
	外购		差额	5%	差额	5%	预缴金融：（全部价款+价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷1.05×5% 回机构所在地申报金额：0
注意：①其他个人（自然人）销售不动产无需预缴，直接在不动产所在地缴纳； ②上面的计算公式是按照预缴的模式来设置，如果不需要异地预缴，公式就更为简单。 ③一般纳税人的简易纳税方法，只适用于销售2016年4月30日前取得的不动产

3.关于个体工商户和其他个人转让住房的规定

住房所在地	住房类型	不足2年		2年以上
		计税依据	征收率	计税依据	征收率
北上广深	普通	全额	5%	免税
	非普通			差额（销售收入减去购买住房价款）	5%
其他地区	普通			免税
	非普通			免税

（三）不动产经营租赁服务

1、一般纳税人出租	其2016年4月30日前取得的不动产	可以选择适用简易计税方法，按照5%征收率计算缴纳应纳税额 应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×5%
	其2016年5月1日后取得的不动产	应当按照3%的预征率在不动产所在地缴纳，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报 应预缴税款=含税销售额÷（1+11%）×3%
2、小规模纳税人出租其取得的不动产 （不含个人出租住房）		按照5%的征收率计算应纳税额 应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×5%
3、其他个人（指自然人）出租	其取得的不动产 （不含住房）	应按照5%的征收率计算应纳税额 应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×5%
	住房	应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额 应纳税额=含税销售额÷（1+5%）×1.5%
4、一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费		可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额

（四）关于房地产企业的规定

1.一般纳税人

	一般纳税人
出租	出租自行开发的房地产老项目		可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。
	其2016年5月1日后自行开发的与机构所在地不在同一县（市）的房地产项目		应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
出售	销售自行开发的房地产项目	（1）销售额：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%） （2）当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
		一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%的征收率缴纳。 应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% （不得扣除对应的土地价款）
	预缴税款	房地产开发企业的一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3% 适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

注意：房地产开发企业的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

2.小规模纳税人

按照5%的征收率计算应纳税额

九、税收优惠

（一）法定项目

（1）农业生产者（从事农业生产的单位和个人）销售的自产农产品

（2）避孕药品和用具

（3）古旧图书

（4）直接用于科学研究、科学试验和教学的进口仪器和设备（注意“直接”）

（5）外国政府、国际组织无偿援助的进口物资和设备（没有外国公司和外国个人）

（6）由残疾人的组织直接进口供残疾人专用的物品（注意“组织”）

（7）销售自己使用过的物品（注意：这里仅指自然人，单位不享受这一优惠）

（二）财政部、国家税务总局规定的其他免征项目

（1）资源综合利用鼓励节能减排的优惠

（2）免征蔬菜流通环节的增值税

（3）饲料（豆粕类除外）、制种

（4）有机肥产品免征增值税政策

（5）债转股

（6）小微企业

（7）供热企业采暖费收入

（8）国产抗艾滋病病毒药品

（9）研发机构采购设备增值税政策

（10）有线数字电视基本收视维护费和农村有线电视基本收视费

（11）为农户、小型企业、微型企业及个体工商户提供融资担保取得的担保费收入，再担保费收入

（12）自2016年5月1日起，社会团体收取的会费

（三）营改增项目（这里会有选择题考点）

不详细写明，列一些可考性比较大的

（1）和民生相关的（育儿、养老、婚姻介绍、殡葬、医疗等）

（2）残疾人个人提供应税服务

（3）个人转让著作权。

（4）个人销售自建自用住房

（5）下列金融商品转让收入。

①合格境外投资者（QFII）委托境内公司在我国从事证券买卖业务。

②香港市场投资者（包括单位和个人）通过沪港通买卖上海证券交易所上市A股

③对香港市场投资者（包括单位和个人）通过基金互认买卖内地基金份额。

④证券投资基金管理人运用基金买卖股票、债券

⑤个人从事金融商品转让业务

（6）农户小额贷款、助学贷款、国债、地方债、人民银行对金融机构的贷款、个人公积金住房贷款等项目的利息收入

（7）金融同业往来利息收入

（8）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权（离婚、继承、赠与三代以内血亲和直接的抚养人赡养人）

（9）纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。

（10）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产

（11）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者

（12）保险公司开办的一年期以上人身保险产品取得的保费收入。

（13）福利彩票、体育彩票的发行收入

（14）再保险服务

（四）即征即退

（1）一般纳税人销售自行开发生产的软件产品，按17%税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策。

（2）一般纳税人提供管道运输服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值即征即退。

（3）提供有形动产融资租赁服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即征即退政策。

（4）纳税人享受安置残疾人增值税即征即退优惠政策。

①纳税人，是指安置残疾人的单位和个体工商户。

②纳税人本期应退增值税额按以下公式计算：

月应退增值税额=纳税人本月安置残疾人员人数×本月月最低工资标准的4倍

【彬哥点评】这里的可考点如下： 免税项目可考选择题，应该是必出一个题目； 即征即退，这里可以出一个选择题里面的计算。

十、出口退免税规定

出口退税按照以下三步来计算

第一步	①当期应纳税额=当期销项税额-（当期进项税额-当期免抵退税不得免征和抵扣的税额） ②免抵退税不得免征和抵扣税额=（外销额FOB-免税购进原材料价格）×（征税率-退税率）
第二步	当期免抵退税额=（当期出口货物离岸价格×外汇人民币牌价-免税购进原材料）×出口货物退税率
第三步	①当期期末留抵税额（即当期应纳税额为负数的金额）≤当期免抵退税额时   当期应退税额=当期期末留抵税额   当期免抵税额=当期免抵退税额-当期应退税额 ②当期期末留抵税额>当期免抵退税额时   当期应退税额=当期免抵退税额 当期免抵税额=0